A) Método Directo:
Superficie a Tasar 1.977,44 m2
Valor según CIRCOT edificio similar 549,76 $
Edad del Edificio 7 años
Estado General (Ross – Heideck) 4
Coeficiente de Ross – Heideck 0,503
Valor Edificio: 1.977,44 m2 · 549,76 $/m2 · 0,503 = $ 546.820 al 31/01/94
B) MÉTODO DE LA FÓRMULA POLINÓMICA
Su base está dada por la Cámara Argentina de la Construcción, en que en todo edificio, cualquiera sea su categoría, existe un costo básico de estructura, fundaciones y obra gruesa, que es igual para cualquier tipo de construcción y un costo variable que depende exclusivamente de las características de su terminación, instalaciones termoeléctricas, grado de suntuosidad en sus ambientes y detalles de buen proyecto. Este procedimiento consiste en la aplicación de una fórmula que tiene la forma:
C = A + B · X
Donde:
C = Costo unitario por m2 de sup. Cubierta que se busca hallar
A = Cifra fijada en $/m2 que representa el costo de estructura y obra gruesa
B = Coeficiente fijo en $/m2
X = Se procede a sumar los puntos tabulados en un clasificador.
Según terminaciones:
A = (15 · a) + (25 · h) + (7 · c) + (1 · m) + (0,5 · L)
B = 1/8 · [(1 · Of) + (8 · p) + (0,5 · z) + (1 · b) + (2 · T)]
Esta fórmula está dada para una época determinada y su actualización, en períodos no muy extensos, puede practicarse multiplicando las constantes A y B por el cociente del número del costo de la construcción publicado por el INDEC (aclaración: Instituto Nacional De Estadísticas y Censos de Argentina), de la fecha actual, dividido por el correspondiente al de la fecha de la fórmula conocida.-
El problema que se presenta en la actualización por índices que no sean los que dan algunas entidades muy relacionadas con el tema, es que no siguen una función lineal en el tiempo, y transcurrido un cierto período se empiezan a desvirtuar, ya que un país como el nuestro con escasa estabilidad económica, nunca se puede prever lo que sucederá en una época futura.-
Así es que para trabajar con fórmulas polinómicas para reajuste de precios, se emplean parámetros muy amplios y las empresas o entidades que los usan cuentan en general con mucha experiencia y factores fijos. Por eso esta fórmula también cuenta con una forma de actualizar los coeficientes A y B en base a costos de materiales y jornales, todos relacionados con la construcción.-
Para nuestro caso:
a = 9,08 (Jornal del ayudante albañil sin cargas sociales)
h = 0,543 (Precio del kg de hierro redondo para hormigón de 12 mm)
c = 7,20 (Precio de una balsa de cemento)
m = 4,23 (Precio del metro cuadrado de madera de encofrado)
L = 214 (Precio del millar de ladrillos comunes)
Of = 10,86 (Jornal del oficial albañil sin cargas sociales)
p = 0,367 (Precio del kg de pintura al agua en lata de 4 kg)
z = 7,00 (Precio del m2 de azulejos San Lorenzo o similar)
b = 2,60 (Precio de un metro de caño hidrobronce de 3/8”)
T = 0,76 (Precio de 1 kg de perfil de acero doble T normal 8)
A = (15 · 9,08) + (25 · 0,543) + (7 · 7,20) + (1 · 4,23) + (0,5 · 214) = 322,425
B = 1/8 · [(1 · 10,86) + (8 · 0,367) + (0,5 · 7,00) + (1 · 2,60) + (2 · 0,76)] = 2,677
C = 322,425 + 2,677 · 0,75 = $/m2 523,20
Vk = (1831,44 m2 · 523,20 $/m2)+ (292 m2 · 261,60 $/m2) = $ 1.034.597
El coeficiente de estado de Ross – Heideck es igual a 0,503; por lo tanto
Valor Edificio: 1.034.597 m2 · 0,503 = $ 520.402 al 31/01/94
En cuanto del valor del terreno libre de mejoras, económicamente en forma independiente, carece de valor significativo; además es difícil compararlo con otras operaciones de terrenos en localidades vecinas debido a su ubicación tan particular y a la falta de antecedentes; por lo que no se lo ha tasado para ninguno de los casos.-
Todo este material ha sido extraído del libro: “Valuación de Inmuebles” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fundación Universidad Nacional de San Juan – año 2004.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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