Se va a calcular, como ejemplo, el valor del Hotel Terrazas, ubicado en la Ruta Provincial Nº 12 s/nº, Dpto. Rivadavia, San Juan, N.C. 0246 / 300510. Clasificada por la Subsecretaría de Turismo de San Juan (Ley Nº 4600 – I1/07/79) como Hostería Tres (3) estrellas, al 31 de enero de 1994, a partir del Método de la Renta, con un 35% de ocupación.-
Los datos del inmueble son los siguientes:
1) Construcciones:
- Planta Baja Nivel + 0,30 m
- Planta Subsuelo Nivel – 2,50 m
- Planta Alta Nivel + 2,50 m
2) Superficie del terreno 14.095,37 m2
Superficie total construida 2.123,44 m2
Superficie Computable para Tasar 1.977,44 m2
3) Total de Habitaciones 27 dobles
Información Obtenida:
Tarifa vigente por alojamiento $ 46
% de ocupación estimado: 35%
A) INGRESOS
1) Por alojamiento: Se calcula con la siguiente expresión:
|
Ingreso = Nº de días x cantidad de plazas x % de ocupación x tarifa por plaza |
Ingreso = 30 x 27 x 0,35 x $ 46 = $ 13.041
2) Por comedor: media pensión: 50% de A1 $ 6.520
3) Por confitería y bar: el 10% de A1 $ 1.304
TOTAL INGRESOS BRUTOS $ 20.865
B) GASTOS
1) Por comedor, confitería y bar: 50% de A2 + A3 $ 3.030
2) Por personal: Calculando el sueldo de bolsillo de:
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Cantidad de Personal |
Cargo |
Ingreso Bruto de bolsillo |
Egreso Total |
|
1 3 2 2 1 1 |
Gerente Conserjes Personal de Limpieza Personal de Cocina Mozo Personal de mant. y jardín |
$ 800 $ 500 $ 250 $ 300 $ 300 $ 300 |
$ 800 $ 1.500 $ 500 $ 600 $ 300 $ 300 |
10 personas en total $ 4.000 x 1,65 (Aportes) $ 6.600
3) Por funcionamiento: 15% de I.B. $ 3.129
TOTAL GASTOS $ 10.570
C) IMPUESTO A LAS GANANCIAS
Es el 33% de la diferencia entre los Ingresos Brutos y la totalidad de los Gastos, incluida la amortización.
Imp. Gan. = 0,33 · (IB – G)
Imp. Gan. = 0,33 · (20.865 – 13.691) $ 2.367
D) AMORTIZACIÓN
De acuerdo al concepto inicial: R = IB – G – Imp. – A = 0
Por lo tanto:
A = IB – B – Im = 20.865 – 13.641 – 2.367
TOTAL ARMORTIZACIÓN $ 4.807
El valor mensual de amortización obtenido corresponde al edificio, equipamiento y mobiliario en conjunto. De acuerdo al trabajo previo a la amortización del edificio le corresponde el 71%.
Amort. Edificio = 0,71 · $ 4.807 = $ 3.413
E) CAPITALIZACIÓN DE LA AMORTIZACIÓN
De acuerdo al estudio previo el plazo adoptado para la amortización del edificio es de 20 años, por lo cual el valor del mismo será:
V = Amort. Edificio · 12 meses · 20 años
V = 3.413 · 12 · 20 = $ 819.112
En función del estado (necesitado de reparaciones importantes -4 de Ross-Heideck-) del edificio, de la inspección ocular realizada se determina estimativamente que se necesita $ 200.000 para dejarlo en condiciones de buen funcionamiento. Por lo tanto:
VT = $ 619.100 - $ 200.000 = $ 619.112
Se adopta $ 619.100 al 31 de enero de 1994.
Todo este material ha sido extraído del libro: “Valuación de Inmuebles” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fundación Universidad Nacional de San Juan – año 2004.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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