Parte del concepto obtenido de la consulta a empresarios hoteleros de que con el 35% de ocupación, la renta es nula, es decir, se igualan a los ingresos y los egresos.-
Este procedimiento fue utilizado para obtener el valor de la Hostería de Rivadavia en un Trabajo Final de alumnos de la Carrera de Ingeniería en Agrimensura.-
Se va a calcular, como ejemplo, el Valor de la Hostería de Valle Fértil, al 31 de enero de 1992, a partir del Método de la Renta, con un 35% de ocupación.-
Información Obtenida:
Tarifa vigente por alojamiento $ 14
Tarifa vigente por ½ pensión $ 7
% de ocupación estimado: 35%
A) INGRESOS
1) Por alojamiento: Se calcula con la siguiente expresión:
|
Ingreso = Nº de días x cantidad de plazas x % de ocupación x tarifa por plaza |
Ingreso = 30 x 48 x 0,35 x $ 14 = $ 7.060
2) Por comedor: media pensión: 50% de A1 $ 3.530
3) Por confitería y bar: el 10% de A1 $ 710
TOTAL INGRESOS BRUTOS $ 11.300
B) GASTOS
1) Por comedor, confitería y bar: 50% de A2 + A3 $ 2.120
2) Por personal: Calculando el sueldo de bolsillo de:
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Cantidad de Personal |
Cargo |
Ingreso Bruto de bolsillo |
Egreso Total |
|
1 3 2 2 1 1 |
Gerente Conserjes Personal de Limpieza Personal de Cocina Mozo Personal de mant. y jardín |
$ 500 $ 300 $ 250 $ 300 $ 300 $ 300 |
$ 500 $ 900 $ 500 $ 600 $ 300 $ 300 |
10 personas en total $ 3.100 x 1,65 (Aportes) $ 5.200
3) Por funcionamiento: 15% de I.B. $ 1.700
TOTAL GASTOS $ 9.020
C) IMPUESTO A LAS GANANCIAS
Es el 33% de la diferencia entre los Ingresos Brutos y la totalidad de los Gastos, incluida la amortización.
Imp. Gan. = 0,33 · (IB – G)
Imp. Gan. = 0,33 · (11.000 – 9.020) $ 1.270
D) AMORTIZACIÓN
De acuerdo al concepto inicial: R = IB – G – Imp. – A = 0
Por lo tanto:
A = IB – B – Im = 11.300 – 9.020 – 720
TOTAL ARMORTIZACIÓN $ 1.500
El valor mensual de amortización obtenido corresponde al edificio, equipamiento y mobiliario en conjunto. De acuerdo al trabajo previo a la amortización del edificio le corresponde el 71%.
Amort. Edificio = 0,71 · $ 1.500 = $ 1.065
E) CAPITALIZACIÓN DE LA AMORTIZACIÓN
De acuerdo al estudio previo el plazo adoptado para la amortización del edificio es de 20 años, por lo cual el valor del mismo será:
V = Amort. Edificio · 12 meses · 20 años
V = $ 1.065 · 12 · 20 = $ 255.600
Se adopta $ 256.000 al 31 de enero de 1992
Todo este material ha sido extraído del libro: “Valuación de Inmuebles” – Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Ed. Fundación Universidad Nacional de San Juan – año 2004.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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