1. Superficie
La superficie de los terrenos urbanos se relaciona en forma decisiva con la ley de la oferta y la demanda. La menor demanda hace disminuir el valor unitario de los lotes urbanos de gran superficie; por el contrario, los terrenos más pequeños aumentan la demanda en razón del menor capital que se requiere para la compra y, consecuentemente, elevan su valor por unidad de superficie. La comparación se realiza con igualdad de condiciones en los restantes factores de influencia.
Las posibilidades de subdivisión de la tierra y el interés por su compra pueden contrariar este concepto, favoreciendo a lotes de grandes dimensiones.
2. Relación frente-fondo
Un terreno tiene en general, a excepción de la irregularidad que se trata por separado, dos dimensiones determinantes: frente y fondo. Esto se fundamenta en que las tierras urbanas adquieren su valor por los edificios que pueden construirse en ellas.
La superficie de un terreno influye en el valor, sin embargo, tal consideración resultaría insuficiente al no tener en cuenta las proporciones del mismo. Entendemos por proporción a la relación entre el frente y el fondo de un lote.
Esta relación de frente y fondo se vincula, entre otros factores, a:
- distintos grados de aprovechamiento del terreno;
- incidencia en las soluciones arquitectónicas y económicas de los edificios.
Si analizamos ambas dimensiones (frente y fondo), podemos decir:
- Frente: es la parte más valiosa de un terreno; no obstante, su aumento indefinido no es acompañado por un aumento proporcional del valor. Hay una zona de dimensiones comprendida entre los 9 y 15 metros, dentro de la cual el aumento del frente influye favorablemente; fuera de esa zona, el valor desciende. En frentes menores de 9 metros, influyen razones de orden arquitectónico; para frentes superiores a los 15 metros, la incidencia hace al monto de la inversión.
- Fondo: las áreas más distanciadas de la línea municipal tienen menor valor, “esta disminución no responde a una ley lineal, sino que sigue aproximadamente las coordenadas de una parábola” (Chandías). Esta variación se explica, entre otras razones, por aumentos de la inversión de capital que hace disminuir la demanda, limitaciones -en algunas ciudades- en cuanto al aprovechamiento de los fondos (centros de manzana) y preferencia de los compradores por los locales que dan a la calle.
Varía el concepto en cuanto a la magnitud y sentido en que influye esta relación, entre el frente y el fondo, sobre el valor de un terreno. Es causa de esta discrepancia, la imposibilidad de uniformar criterios acerca de lotes tipos, ya que ellos están en íntima relación con necesidades o realidades cambiantes: expresiones arquitectónicas; hábitos y conceptos de vida; requerimientos funcionales.
Sin mengua de lo apuntado, y en atención al manejo de valores referenciales, entendemos que caracterizar como lote “tipo” (urbano) aquél de 10 metros de frente por 30 metros de fondo es una aproximación aceptable, a partir de la cual pueden elaborarse distintos métodos analítico-empíricos de comparación. Para zonas de alta actividad comercial en ciudades importantes, la unidad resulta satisfactoria. Las zonas de características residenciales y suburbanas requieren seguramente de una unidad mayor. Esto nos permite decir, que resulta imposible establecer un criterio y coeficientes absolutos aplicables a todos los casos, siendo necesario distinguir lo particular.
La relación entre el frente y el fondo de un terreno, dentro de los límites antes propuestos, constituye un elemento de influencia positiva para las soluciones arquitectónicas y económicas, conforme al uso permitido o destino esperado para los edificios:
- accesos en viviendas y comercios;
- longitud de vidrieras en comercios;
- mayor iluminación natural y ventilación en expresiones arquitectónicas;
- facilidades para la distribución de locales y economía de los edificios a construir.
Fuente: “Tasación de inmuebles urbanos” – Artemio Daniel Aguiar (Argentina)
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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