Alguna vez me han preguntado cómo tasar un inmueble que, conforme las sugerencias técnicas, ha superado el total de la vida útil que normalmente se considera para uno de tales característica.-
También otros, me han indicado que no podemos dejar de considerar la valoración de una vivienda que tiene más de 100 años y se encuentra habitable.-
Pero partamos de la base: Qué es la Depreciación?
Según el Tribunal de Tasaciones de la Nación es: (Norma 2.x)
- Depreciación.
Merma en el valor económico de un bien.
1. Depreciación física.
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus elementos.
2. Depreciación funcional.
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien atendiendo a su adaptación a la función a la que se destina.
De tal definición se deja entrever, que se considera que tal desvalorización, se corresponde cuando un bien ha dejado de servir correctamente para lo que fue preparado o diseñado y, su rehabilitación o adecuación tiene un costo superior que va en desmedro de su potencial valor.-
Sigue diciendo el T.T.N. en su Norma 4.x respecto de la depreciación funcional para edificios:
- Costo de reposición depreciado (CRD).
Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la edificación.
La depreciación de la edificación se calculará:
- Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el tasador.
- La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.
Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de determinar la depreciación física.
Otros autores expresan al respecto:
CONCEPTO DE DEPRECIACIÓN Y ACTIVOS QUE SE DEPRECIAN
Depreciación es la baja de valor que sufre los bienes del activo fijo tangible, por el uso y transcurso del tiempo.
Según Earl A. Saliers: La depreciación es la pérdida de valor…, que resulta de la decadencia física o del antiguamiento (sic) o insuficiencia, indicativa de una declinación funcional.
Lo cierto es, que en la tecnología, un bien es superado casi en forma semestral en cuanto al avance tecnológico de sus componentes y prestancias, lo que hace que en forma automática produzcan una Depreciación Funcional de aquellos que ya han sido introducidos en un mercado. Ocurre así con un computador personal, un televisor, una máquina industrial o un automotor (y tantos otros).-
En los inmuebles, la depreciación funcional se da en las tendencias arquitectónicas, los cambios de hábitos sociales, normativas constructivas, etc.-
Es muy común dentro del territorio de la Rep. Argentina, viviendas de principios del siglo pasado, de características -denominada por los arquitectos- "italizanizantes", ejecutadas (algo muy característico del estilo) en ladrillo cocido visto (sin revoque exterior); grandes puertas, ventanales y ambientes; techos muy elevados (para apaciguar las altas temperaturas veraniegas); pisos de pinotea; sótanos; distribución de sus ambientes a lo largo del lote, con galería semicubierta en la cual se comunican todos los ambientes (distribución tipo "chorizo"), quedando un patio interior (normalmente embaldosado y con un aljibe -reservorio de agua de lluvia- y otro (sin piso) al fondo de la construcción. Muchas de ellas -por ejemplo en la ciudad de Santa Rosa, capital de la provincia de La Pampa, y donde habito- se encuentran protegidas por ley por ser monumentos arquitectónicos históricos para la sociedad local, y otras han pasado a ser un simple recuerdo en la memoria de los viejos habitantes, ya que sobre los lotes donde estaban emplazados se han erigido grandes torres de unidades multifamiliares.-
En ciudades que llevan más de 200 años de vida, existen verdaderas obras de arte, con frontis y trabajos artesanales que ya no se hacen más y, lo que es peor, ya no existen quién los haga, por cuanto la reparación de cualquiera de sus componentes es mucho más elevada a cualquier otra vivienda de menos antigüedad.-
He visto en los noticiosos televisivos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (donde existen muchas de estas antiguas y verdaderas obras de artes), que se ha caído un balcón en una vivienda de más de 100 años, la que a su vez sufre graves rajaduras en su estructura. Si bien es cierto y tal la teoría de Heidecke, que si a una obra civil se la va manteniendo e introduciendo las adecuaciones necesarias ésta tendrá mayor vida útil y su depreciación será mucho más paulatina que cualquiera de las otras teorías al respecto; también es cierto que el tasador tiene que considerar que va a llegar un momento que esa obra civil va a tener un costo muy elevado de mantenimiento, lo que la traduce en algo antieconómica.-
Más allá que el tasador cuando se encuentre ante estas verdaderas obras de arte (que en su mayoría están afianzadas sobre cimientos de adobe -barro- y poco sustentables) tendrá la alternativa de valorarlas por su incidencia histórica (le recomiendo busque en mis blog sobre la propuesta hecha por la Arquitecta sanjuanina Lola Emma Yanzón, y que fuera adoptada por el Tribunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan), o directamente valoricen la tierra por un lado, y le sumen el valor de las mejoras, conforme surja su quantum considerando la depreciación en el tiempo (valor de demolición).-
Pero analicemos un factor importante, tal como es la FUNCIONALIDAD en un inmueble. Al respecto, el colega y docente Artemio Daniel Aguiar expresa:
"La teoría de la arquitectura -dice Rivarola- nos ha enseñado siempre que tres son los factores fundamentales a ser tenidos en cuenta en cualquier edificio, conjuntamente y adaptados a los factores accesorios, generales y particulares. Aquellos tres fundamentales son: buena ventilación e iluminación natural, fácil circulación sin exceso de superficies, dimensiones de cada local adecuadas a su función. Cualquiera que falle de estos tres factores, da por resultado un edificio mediocre o malo, independientemente de sus otras condiciones".
En un proyecto arquitectónico participan tres conceptos fundamentales, a saber:
Zonificación: este es el clásico factor determinante de las cualidades de un buen proyecto, y consiste en agrupar distintos ambientes cuyo fin sea semejante o de complementación mutua. Distintas actividades de la vivienda necesitan no mezclarse, de modo que el aislamiento entre ellas asegure su independencia. Al efecto, podemos establecer las zonas características en toda vivienda:
- ingreso ( jardín, porche, hall de entrada, toilette, guardarropas);
- estar y comer (sala de estar, comedor, escritorio, terraza, jardín interior);
- dormir ( dormitorios, vestidores, cuartos de baño);
- cocinar y servicio (cocina, office, lavadero, habitaciones de servicio, cuartos de baño de servicio).
Pequeñas diferencias de concepto o designación permiten otras formas de clasificación:
- recepción y estada (entrada, sala de estar, comedor, escritorio);
- íntima y descanso (dormitorio, baño, vestidor);
- secundaria y trabajo (cocina, lavadero, dependencias de servicio);
- complementaria o depósito (garaje, depósito).
Naturalmente que debe existir una perfecta coordinación entre las distintas zonas, de manera tal que no se interfieran.
Coordinación: cada local desempeña una función determinada dentro del conjunto del edificio y debe existir una relación directa entre algunos de ellos. En el caso de vivienda:
- entrada principal y recepción;
- sala de estar y comedor;
- sala de estar y escritorio;
- comedor y cocina;
- entrada de servicio y cocina;
- cocina y lavadero;
- cocina y dependencias de servicio;
- dormitorio y baño;
- dormitorio y vestidor;
- garaje y acceso directo a la vivienda.
Todos estos locales deben tener una comunicación directa o casi directa entre sí, pues si se encuentran separados por una distancia determinada, o por otros locales que interfieren la función que a ellos corresponde, se reduce sensiblemente la efectividad de su servicio.
En una misma habitación puede haber superposición de distintas actividades que se desarrollen sin trastornos, ya sea en diferentes lugares del mismo ambiente o en sucesión de tiempos.
Circulación: una correcta circulación depende de:
- la coordinación entre los ambientes;
- el diseño individual de cada local;
- la ubicación de las puertas, el lado hacia el cual se abren y su mano de abrir;
- la distribución o agrupamiento de los muebles.
"Las deficiencias más comunes en el trazado de las circulaciones son causadas por la incorrecta disposición de las puertas, los muebles que interceptan el paso, la chimenea demasiado próxima a un recorrido, la cocina excesivamente alejada del lugar para comer o de la entrada principal, falta de entrada de servicio independiente y comunicación inadecuada entre el garaje y el interior de la casa.
Un gran número de giros causados por líneas de tránsito cortas, indican un gasto superfluo, debido a la repetición del retardo y aceleración del paso. Los cruces en las líneas de tránsito significan la imposibilidad de la realización simultánea y sin interferencias de las actividades. También las circulaciones excesivamente largas representan pérdidas de superficie útil" (J.L. Moia).
La economía en los movimientos de la circulación es un objetivo de todo proyecto, más aún cuando se asocia al trabajo. Según estudios realizados, el orden de frecuencia de los recorridos, en el interior de una vivienda, es el siguiente:
- cocina - comedor;
- dormitorio - baño;
- cocina - entrada principal;
- cocina - entrada de servicio;
- entrada principal - sala de estar;
- entrada principal - dormitorio;
- garaje - interior de la casa.
La circulación comienza, lógicamente, en el hall de entrada y se desenvuelve alrededor de dicha unidad. Puede considerarse el eje del sistema, enlace entre las diversas zonas de la casa.
(Los edificios comerciales e industriales deben mantener estos conceptos de zonificación, coordinación y circulación -explicitados para una vivienda-, de acuerdo a su naturaleza y a la función específica de los distintos locales.)
Deben observarse, también, dos enfoques básicos en cuanto a espacio al proyectarse una vivienda: el abierto e informal, o el independiente y formal (Ventolo Jr. y Williams).
En una planta abierta, menos paredes generan una sensación de mayor volumen y permiten actividades múltiples a sus habitantes. La reserva que ofrece esta opción es su mayor costo para acondicionar el aire (frío o calor), menos muros interiores que limitan la ubicación de muebles y la pérdida de cierta intimidad.
En una planta con mayor independencia en sus habitaciones, pueden controlarse más fácilmente los ruidos o dirigir la calefacción y el sistema de enfriamiento. La existencia de más áreas privadas exige proveer de luz natural (ventanas al exterior) a tantos ambientes como sea posible, evitando ambientes ciegos.
Hace a la calidad funcional de un edificio, además de los elementos citados, su disposición con respecto al terreno, de forma tal que permita el mejor aprovechamiento de las características especiales de éste. Una buena planificación del terreno conserva y proyecta algo de él para tres funciones distintas: uso público, servicios y uso privado.
El espacio o zona de uso público es el área libre de construcciones que puede observarse desde la calle. Este retiro por servidumbre de jardín puede ser el resultado de reglamentos de urbanización o producto de un adecuado proyecto arquitectónico. La importancia de este espacio disponible hace a cuestiones de estética y de mayor privacidad del inmueble.
La zona de servicios se compone de un área de acceso directo a garaje, retiro de residuos, guarda de equipos para uso en el exterior. Esta zona debe estar proyectada de modo tal que permita el ingreso y egreso de bultos de cierto volumen por una puerta de servicios, sin acceso al espacio destinado a uso privado.
La zona de uso privado es el espacio exterior habitable destinado a los ocupantes de la vivienda. Es una zona de expansión, que puede incluir patio, jardín, cubierta desplegable, asador, pileta de natación, juegos para niños.
En la mayoría de los casos, se destina el mínimo necesario o exigible para espacio público, privilegiándose el espacio privado para solaz de los moradores.
Para concluir, le transcribo la apreciación del afamado tasador y autor bibliográfico, el Ing. Dante Guerrero, en su obra "Manual de Tasaciones" (propiedades Urbanas y Rurales), Librería y Editorial Alsina, año 1994, págs. 132/3:
La Depreciación Funcional
Las depreciaciones funcionales son consecuencia, como se ha visto, de la inadecuación y obsolescencia, en razón de los cambios en los usos o distribución de ambientes, falta de adecuación a los usos a que se va a destinar el edificio o a la vetustez de las instalaciones que hacen el confort humano.-
Estas depreciaciones no pueden medirse mediante fórmulas como las físicas, y dependen de la apreciación subjetiva y del buen criterio del tasador que, en algunos casos, puede ponderar y hasta “medir” la calidad funcional.-
Por ejemplo, mediante la relación de superficies cubiertas bien aprovechadas, pérdidas en m² por deficiente distribución o medidas de ambientes, relación de alturas y volúmenes innecesarios, etc.
En las depreciaciones de tipo funcional, el tasador debe ponderar los factores enumerados anteriormente al hablar de “calidad funcional”.-
En los casos de evidente obsolescencia o falta de funcionalidad se aplican coeficientes de desvalorización. Por ejemplo:
1. Habitaciones corridas, con grandes alturas: circulación por dormitorios, galerías, iluminación y ventilación deficiente: 0,85
2. Habitaciones corridas, grandes alturas, formas irregulares, circulación por dormitorios o galerías o patios, baños y cocina mal ubicados con acceso por exteriores = 0,75
En casas de tipo colectivas, la relación de superficies comunes con respecto a la total da un índice del buen aprovechamiento en el proyecto. Superficies comunes superiores al 25% ponen en evidencia un desaprovechamiento que debe ser considerado en la tasación.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
miguelantonana@yahoo.com.ar – tasantonana@yahoo.com.ar
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