Es muy cierto que en la Tasación existen muchos métodos, criterios y sistemas de análisis para poder llegar al posible valor de un bien.-
También es muy cierto que, según la “escuela” de la cual provenga el tasador, será la interpretación que se haga en cuanto la forma de analizar un avalúo.-
Pero en el mundo occidental, se encuentra bastante reglado por normas (I.V.S.C. o U.P. A.V. o locales de cada país).-
En si, para la tasación de inmuebles –por ejemplo-, existen 4 métodos más conocidos, divulgados y puestos en práctica, cuales son: por comparación, por reposición bruta, por reposición depreciada o, por su renta.-
Pero de la permanente investigación (sobre material de estudio), he encontrado que por el método comparativo, existen dos criterios disímiles entre sí y, que llevan a resultados diferentes.-
Uno de ellos, es basado en un proceso de avalúo catastral para valoración masiva, tal cual es, buscar la unidad métrica (libre o no de mejoras) de una zona determinada, la que se denomina “tipo”. En todos los casos se llama homogeneización del valor. La idea es, analizar una zona que determina el técnico, en función de las características, aptitudes, etc. En ella se busca todos los antecedentes de similares características al bien que se tasa. Se hace la corrección de sus características intrínsecas y extrínsecas, se obtiene un valor corregido, que luego de sumados todos los valores corregidos de los antecedentes estudiados y, divididos por la cantidad de éstos, se obtiene un valor homogeneizado. Podríamos decir que en el “universos” de valores en la zona y, respecto de parcelas o inmuebles de similares características al bien que se tasa, sería un valor “promedio”.-
Ese valor homogeneizado será el que multiplicado por la superficie del bien que se tasa, y los coeficientes de oferta o actualización y, dividido por los coeficientes correctivos del problema, obtendremos el valor final del. Sus ecuaciones se expresan así:
Para obtener el Vhm2 de cada antecedente:
Vm2 • Co (o Ca)
VHm2 (1) = -------------------------------------------- =
Cff • Csup • Cap • Ce • Cs....Cx
Donde:
Vm2 = Valor del metro cuadrado del antecedente conocido
Co = Coeficiente de oferta (menor a 1)
Ca = Coeficiente de actualización (mayor a 1)
Cff = Coeficiente frente-fondo
Csup = Coeficiente de superficie
Cap = Coeficiente de aptitud
Ce = Coeficiente de esquina (si se tratara de una esquina)
Cs = Coeficiente de servicios
…Cx = corresponde a otros coeficiente que técnico considere necesario analizar.
Ecuación para obtener el valor homogeneizado de la unidad “tipo”
∑ 1 + 2 + 3 +…..x
--------------------------- = VHm2 tipo
(x)
Donde
1 + 2 + 3 +….x = son los valores homogeneizados de todos los antecedentes tomados para obtener el valor “tipo”
(x) = Es la cantidad de antecedentes que se hayan utilizados.
Obtenido el valor homogeneizado de la unidad “tipo”, se procede a obtener el valor del bien que se tasa, en base a la siguiente ecuación:
V = VHm2 • Sup • Cff • Cap • Ce • Cs • ….Cx
Donde:
V = Valor del bien que se tasa
VHm2 = Valor homogeneizado del metro cuadrado del “tipo”
Sup = Superficie total del bien “problema”
Cff = Coeficiente frente-fondo
Cap = Coeficiente de aptitud
Ce = Coeficiente de esquina (si se tratara de una esquina)
Cs = Coeficiente de servicios
…Cx = corresponde a otros coeficiente que técnico considere necesario analizar.
O sea, este sistema es:
Antecedente ---------------> tipo <-----------------> Problema
Ahora bien, luego de analizar todos los procesos y principios que dictamina, propone y sugiere el Tribunal de Tasaciones de la Nación (Argentina) y, dadas las dudas que me surgieran, he consultado al Ing. Daniel Eduardo MARTIN, miembro permanente y Decano de dicho alto Tribunal, para que me aclare la diferencia que advertí.-
Es que en las planillas de trabajo, tanto para inmuebles con o sin mejoras, siempre establece que los coeficientes a plasmar en la misma son aquellos que surgen de relacionar al problema (bien que se tasa) con el antecedentes. Por el otro, los coeficientes de oferta y actualización, para el TTN son multiplicadores, cuando en la mayoría de la bibliografía son divisores.-
Por ello, me respondió el miembro del TTN, diciendo:
“Estimado Miguel
La comparación es entre el consecuente y los antecedentes.
Comparar contra un inmueble "TIPO" no es correcto y es de las prácticas perimidas, porque produce distorsiones y se compara contra algo que no existe y es fácilmente impugnable en el ámbito judicial.
Sobre el resultado de la comparación de las planillas es un resultado matemático como consecuencia de comparación de las propiedades de los inmuebles, por lo tanto en matemática, un coeficiente es un factor multiplicativo (ver definición de coeficiente en diccionarios y en wikipedia, por ejemplo).
Los coeficientes divisores son una forma de complicar la interpretación de las tasaciones, son un concepto superado, perimido y nada claro, que el TTN lo ha superado con las normas, poniendo orden y lógica a un procedimiento a todas luces matemático.
Un abrazo.
Ing. Daniel Eduardo MARTÍN
Presidente de la Sala B
Presidente Sala Ad Hoc YPF
Miembro Decano
Tribunal de Tasaciones de la Nación”
En concreto y, considerando que esta interpretación es mucho más profunda de lo que a simple vista puede parecer; debemos entender que el TTN interpreta que la idea es que cada antecedente debe ser “ajustado” en todos los factores en análisis a lo que es el “problema” o bien a tasar.-
Para interpretar esta línea de pensamiento, veamos un ejemplo.-
Suponiendo que tasamos un lote regular de 400 m2. Que tenemos 5 antecedentes, que son:
A1 = 320 m2
A2 = 500 m2
A3 = 250 m2
A4 = 380 m2
A5 = 400 m2
Para obtener El coeficiente de superficie, deberemos realizar los siguientes cálculos:
A1 = 400/320 = 1,25 (+25%)
A2 = 400/500 = 0,80 (- 20%)
A3 = 400/250 = 1,60 (+60%)
A4 = 400/380 = 1,05 (+5%)
A5 = 400/400 = 1,00 (0%)
Los coeficientes que surgen de este factor, nos indican que para el antecedente 1, deberé aplicar un 25% de potenciación para que sea igual al problema. Para el segundo, deberé depreciarlo en un 20%; para el tercero, deberé potenciar al antecedente un 60% para igualarlo al problema; al cuarto, un 5% y, en el quinto, a tener igual superficie, no se modificará.-
La idea del TTN es que cada “comparable” sea igual al “problema”. No pasa por lograr un bien “tipo” en la zona, sino que cada comparable sea igual al problema.-
En este mismo título, encontrarás para poder bajar, el capítulo VIII de mi libro virtual, donde trato cómo llenar la planilla de estudio de suelo propuesta por el T.T.N. (Argentina), como así también, el tratamiento de los distintos criterios de cómo obtener los distintos coeficientes de ajuste; pero le advierto que, al final, expongo como válida las ecuaciones presentadas al principio de este artículo, dado que la obtuve de manuales de estudio y, que me fueran confirmadas por algún profesional y especialista en el tema.-
Luego de recibida la respuesta del Ing. Martín, consulté al Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice, que amén de ser un recopilador, docente en la Faculta de Ingeniería de la Universidad Nacional de San Juan (Argentina) y, especialista en avalúo inmobiliario, quien me expresó lo siguiente:
Estimado Miguel Ángel:
Buen día. Si bien hablamos de un inmueble tipo es a los efectos de expresar como están hechas las tablas de frente y fondo (se tomo un inmueble tipo y se le dio coeficiente 1 y a partir de ahí con los demás datos estadísticos relevados se confeccionaron dichas tablas). Con los demás coeficientes pasa algo similar. Siempre se habla de ubicación del lote tipo, precio al contado del lote tipo, etc.
Con todos los coeficientes siempre hacemos la relación entre el inmueble a tasar y cada uno de los inmuebles antecedentes. Evitamos hacer doble comparación (antecedente - tipo - inmueble a tasar) y hacemos una sola comparación (antecedente - inmueble a tasar). Es decir lo mismo que hace el TTN.
En cuanto a que ellos multiplican y nosotros dividimos es algo que particularmente estoy tratando de cambiar, si bien los resultados son similares (existen algunas pequeñas diferencias que no hacen al valor final), a los efectos de tener un solo criterio al respecto. Por lo tanto estoy de acuerdo con que lo que manifiesta el Ing. Martín
Espero haber aclarado algo.
Abrazo. Rodolfo
Espero puedas haber entendido las diferencias y criterios. Cualquier duda, me consulta.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
miguelantonana@yahoo.com.ar – tasantonana@yahoo.com.ar
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