Se basa en la suposición de que la relación entre VM y X es lineal y que la recta que representa esa relación pasa por el origen y por el punto medio del segmento de los valores extremos.
Es en realidad una simplificación del criterio baricéntrico (se aplica éste sólo para los valores extremos).
Como la Recta pasa por los puntos (0,0) y (Vo y Xo), su ecuación es:
Vo - 0
V1 = ----------------------
Xo - 0
Por otra parte:
VMM - VMm
Vo = -----------------------------
2
y
VM - Vm
Xo = ----------------------------
2
El valor de mercado resulta ser:
VMM + VMm
V1 = X1 · -------------------------
XM + Xm
Ejemplo de aplicación:
|
Finca Nº |
Precio de Compraventa VM |
Producción Anual Bruta Xi |
Ratio VM / Xi |
|
1 2 3 4 5 6 |
125.000 132.000 202.000 365.000 612.000 728.000 |
10.000 13.000 12.350 41.000 53.000 60.000 |
12,500 10,153 16,356 8,902 11,547 12,133 |
Se pretende estimar el valor de mercado (VM) de una finca (nº 7), de la cual se conoce su producción anual bruta ($ 47.000).-
Como es obvio, y se observa en el cuadro anterior, la relación entre el precio de compraventa y producción anual bruta no es la misma para todas las fincas, sino que oscila entre 8,902 y 16,356. Una cifra representativa del conjunto de ratios sería la media aritmética:
12,500 + 10,153 + 16,356 + 8,902 + 11,547 + 12,133
a1 = ------------------------------------------------------------------------------- = 11,932
6
El valor de mercado de la finca objeto de valoración (nº 7), suponiendo la proporcionalidad respecto de la media anterior será, según el método de los ratios:
VMo = a1 · Xo = 11,932 · 47.000 = $ 560.804
Este resultado obtenido difiere del que resulta de aplicar el criterio convencional de estricta proporcionalidad o criterio baricéntrico. En efecto, según este criterio, el coeficiente de proporcionalidad se calcula de la siguiente manera:
n
∑ VM
i = 1
a2 = ------------- y VMo = a2 · Xo
n
∑ Xi
i = 1
que aplicada a este caso da:
2.164.400
a2 = ------------------- = 11,429
189.350
El valor de mercado será:
VMo = a2 · Xo = 11,429 · 47.000 = $ 537.000
Con el criterio de los dos extremos tenemos:
(VMM - VMm) · (X1 - Xm)
V1 = VMm + --------------------------------------
(XM - Xm)
728.000 + 125.000
V1 = 47.000 + ------------------------------ = $ 572.728
60.000 + 10.000
El presente texto, ha sido extraído del libro "Valuación de Inmuebles" (tomo II), Ed. Univ. Nac. de San Juan -Argentina-, Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice (compilador), año 2008.-
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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