I) Para tasar/valuar una parcela catastral urbana, es necesario conocer el comportamiento del “Mercado”. En presencia de antecedentes de venta de lotes heterogéneos en medida, es preciso transformar dichos antecedentes a un lote tipo de comparación. Es aquí donde hace su aparición el “Coeficiente de Medidas” (Coeficiente de Frente - Fondo).-
II) Lo que normalmente realizo en cada una de mis actuaciones profesionales, es encontrar el Valor Unitario Por Metro Cuadrado de cada uno de los antecedentes referidos al lote tipo de la zona. Para ello considero la siguiente ecuación:
o Precio del lote antecedente = Val. Unitario Por Metro Cuadrado del lote antecedente x Superficie del lote antecedente x Coeficiente de Frente – Fondo del lote antecedente
o Val. Unit. x Metro Cuadrado del lote antecedente = Precio del lote antecedente dividido en la Superficie del lote antecedente multiplicado por el Coeficiente de Frente – Fondo del lote antecedente
o El Coeficiente de Frente – Fondo (Cff): Surge de una tabla cuyo uso es muy simple
II) Antes de referirnos a las tablas que nos aportan los coeficientes de medidas, repasemos algunos conceptos:
1) Que las dimensiones de un lote son un factor de primera importancia en la determinación de su valor. El mismo depende de:
A) La superficie
B) Las dimensiones lineales
C) Su proporción relativa
D) La forma
2) Que un terreno tendrá por lo general – salvo irregularidades – dos dimensiones determinantes: El Fondo y el Frente.-
3) Que la parte más valiosa de una propiedad es su frente; las zonas más alejadas de la línea municipal tiene menos valor, por las siguientes razones:
Ø Con el fondo aumenta la inversión de capital.-
Ø Las ordenanzas municipales suelen contener limitaciones estrictas en cuanto al aprovechamiento de los fondos.-
Ø Hay una marcada preferencia de de compradores e inquilinos por locales que dan a la calle.-
4) Que si bien el frente es la parte más valiosa de una parcela catastral, su aumento indefinido no implica que el precio también aumentará de la misma manera. Hay una zona de dimensiones dentro de la cual el frente influye favorablemente; fuera de esa zona el valor desciende.-
5) Que la proporción relativa de las dos dimensiones fundamentales, crea condiciones especiales que el tasador debe apreciar en su debida magnitud. El lote de 10 x 30 no es igual al de 30 x 10, aunque ambos tengan 300 m2 de superficie, ya que el primero tiene la relación Frente – Fondo igual a 1: 3 y para el segundo es 3: 1.-
IV) TABLAS: Ciertos peritos han hecho de ella artículos de fe, en tanto otro prefieren ignorarlas. Es cierto que las tablas no valen por si misma, pero limitadas a su verdadero carácter de instrumento auxiliar, constituye una base segura, y nadie puede, en riesgo de verdad, desautorizarlas cuando han sido manejadas por manos responsables. Las tablas son de gran utilidad cuando se requieren uniformidad de criterio y equidad, como ocurre en los casos judiciales y en aforo impositivo.-
El tasador/valuador siempre podrá contar con una o más tablas para la determinación del coeficiente de medidas. Lo importante es que el lote tipo considerado en la “Tabla” se corresponda con el lote tipo del entorno a la parcela cuyo valor económico deseamos estimar. En el lugar que me toca vivir y trabajar utilizamos, para el casco viejo de la ciudad, una tabla de doble entrada, la cual considera como lote tipo aquel que posee 8 metros de frente y 40 metros de fondo (Al mismo se le asigna el valor uno). Para la homogeneización de los terrenos ubicados fuera del casco viejo de la ciudad consideramos la tabla de 10 x 30.-
V) Las influencias que se derivan de las características geométricas de la parcela pueden ser reducidas a formulas y tablas por medio de métodos analíticos – empíricos
A los fines estrictamente prácticos, del archivo adjunto en el correo anterior surge:
1) Cuando determino el Valor Unitario del antecedente de venta, el Coeficiente de Frente – Fondo (De tabla) es divisor
2) Cuando estimo el Valor económico de la parcela en consideración, el Coeficiente de Frente – Fondo (De tabla) multiplica
Por razones de costumbre realizo las operaciones en forma independientes. Es decir, cuando analizo los antecedentes de ventas, considero solamente sus Cff. Cuando voy a constatar el valor económico del inmueble a tasar/valuar (luego de realizar todas las correcciones y análisis pertinentes), considero su Cff. Chandías lo simplifica en una sola operación. En su libro cita el siguiente ejemplo:
CALCULAR EL PRECIO UNITARIO DE UN TERRENO DE 17 x 43, SABIENDO QUE EN EL MISMO LUGAR SE HA VENDIDO OTRO DE 8, 50 x 25 A RAZÓN DE $ 1.250 EL M2.
De tabla: a 17 x 43 corresponde 82, 40
a 8, 50 x 25 corresponde 103, 60
El precio del terreno será, entonces: $/ m2 1.250 x 82, 40 / 103, 60 = $/m2 944
Como corolario a su ejemplo, nos da la siguiente regla: Para hallar el precio del terreno incógnita, multipliquemos el precio conocido por la relación entre los coeficientes incógnita / conocido.-
El concepto a tener en claro es sencillo. Al utilizar el coeficiente de medidas (Frente - Fondo) en los antecedentes de venta, lo que busco es independizarme de las medidas y referir su Valor Unitario a un lote “Tipo”. De esa manera, del estudio e investigación del “Mercado”, tendré una muestra de antecedentes de venta cuyos Valores Unitarios están referidos a un lote “Tipo”. Pero como el terreno a tasar/valuar no corresponde con el lote “Tipo”, posiblemente, cuando vaya a constatar su valor económico debo considerar su relación Frente – Fondo, la cual multiplica.-
En el punto V y último de la primera entrega expresa “Las influencias que se derivan de las características geométricas de la parcela pueden ser reducidas a formulas y tablas por medio de métodos analíticos – empíricos” La pregunta del millón seguramente sea ¿Cómo se confecciona una tabla que responda al parcelamiento del lugar donde se ubican los antecedentes y el terreno a tasar?
Las tablas son el resultado del producto de los coeficientes deducidos de considerar la influencia del fondo y la del frente, independientemente. En Argentina se encuentra muy difundida la tabla de “FITTE Y CERVINE” en la cual la variación del precio unitario en función de su fondo esta dado por la ecuación:
|
Y = C / x m |
X = Longitud del Fondo
Y = Valor unitario por Metro Cuadrado
De esta curva se desconoce los valores m y c. Para conocerlos hay que determinar en forma empírica el valor de tres puntos de paso. FITTE Y CERVINE, para conocer los valores de m y c, tomaron como base el examen de las ventas en Capital Federal durante un período de veinte años. Como resultado llegaron a los siguientes resultados:
M = 0, 585
Log C = 2, 86412
Planteada así la situación, una vez determinado los valores de m y c correspondiente al lugar o región que me interesa, ya puedo determinar el coeficiente deducido de considerar la influencia del fondo. ¿Qué hay de la influencia del frente?
Para la determinación de los coeficientes deducidos de considerar la influencia del frente se considero una curva puramente empírica establecida sobre los siguientes valores, deducidos del estudio de operaciones de compra – venta, según el cual lotes comprendidos entre 9 y 15 metros pueden ser considerados como lote “normal” (100%). La curva de VALIENTE NOALLIS representativa de la influencia del frente ha siso trazada con las siguientes características:
Entre 6 y 9 metros la curva es una parábola invertida con vértice en el punto determinado por: 9 metros de frente (ordenada) y 100 de Valor Unitario (abscisa). En los 6 metros de frente la abscisa es 80.-
Entre 9 y 15 metros la gráfica es una recta horizontal (tangente a la parábola), donde su abscisa es igual a 100 (Valor Unitario)
Entre 15 y 30 metros la gráfica es una recta con pendiente negativa, donde la abscisa del punto correspondiente a 30 metros de frente es igual a 85
NOTA: Cuando nos referimos a un “Lote Tipo” nos estamos refiriendo al lote que con mayor frecuencia se repite en la zona. Podríamos denominarlo el “Lote Patrón”. Aquí nos referimos solo a sus dimensiones (Frente - Fondo). No se considera su topografía, su nivel con respecto a la calzada, etc.
Nota del autor de este blog: el presente artículo ha sido extraído de un artículo adquirido en un conjunto de mayor cantidad, no surgiendo del mismo su autor. Para el supuesto que conocieras la autoría, o que su autor encuentre su nota publicada en este espacio de estudio, agradeceré me den la información para respetar los derechos de autor que aquí si se respetan. Gracias y disculpas.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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