Aunque no con mucha frecuencia, se presenta en tasaciones la necesidad de avaluar subsuelos. Ocurre ello en oportunidades en que el Estado debe construir un subterráneo, un acueducto, un cableducto por túnel, etc., y a tal efecto adquiere o expropia, total o parcialmente, un determinado volumen de terreno ubicado por debajo y a veces a varios metros de las cotas normales del piso.-
Indudablemente que dicho problema se ha de resolver con distinto criterio según ello ocurra en una zona rural o en una zona urbana.-
La utilización para una obra pública, del subsuelo en una fracción rural no implica para el propietario un perjuicio de significación, ya que ello no perjudica el total aprovechamiento de la tierra, en la superficie, para la explotación agropecuaria.-
En zonas urbanas el problema es distinto, ya que el paso de un subterráneo o un acueducto por debajo del plano de calzada de un lote, lo afecta en su integral aprovechamiento, porque restringe la posibilidad de construir subsuelos del edificio y al mismo tiempo se pueden crear problemas de costosa solución en las fundaciones del mismo.-
Desde el punto de vista teórico legal, la propiedad de la tierra llega hasta cualquier profundidad del lote. No obstante, razones técnico-económicas hacen que la posibilidad de ejecutar un número de sótanos mayor que lo normal es muy remota, con lo cual, a ciertas profundidades, la incidencia del valor de la tierra disminuye progresivamente y se anula en profundidades correspondientes al terreno o cuarto sótano. Lógicamente que esa reducción de incidencia depende de las características residenciales y comerciales de la zona en estudio, de las reglamentaciones de la edificación, del posible beneficio que se pueda obtener con la construcción de varios sótanos y del valor unitario del terreno a nivel. Surge de ello que cuanto más céntrico, más comercial y más valioso sea el terreno, la incidencia del valor se proyectará a mayor profundidad
Procedimiento (Metodología del Tribunal de Tasaciones de Nación) 
Al igual que en la propiedad horizontal, el valor unitario del terreno se distribuye en altura y en profundidad según variables dependientes de la deseabilidad y que pueden representarse mediante un gráfico que podríamos llamar "gálibo de incidencia". Dicho gálibo dependerá, fundamentalmente, de los perfiles de edificación autorizados por los organismos o códigos municipales y de los posibles aprovechamientos residenciales, comerciales, de depósitos o de guardacoches que se puedan obtener al proyectar un edificio.-
En el gráfico 1 puede observarse un perfil posible de edificio, ajustado a las reglamentaciones limitativas de alturas y volúmenes y el perfil representativo del gálibo de valores de incidencia.-
Observamos así que la planta baja tiene una incidencia sobresaliente (por ser zona comercial), os pisos comunes una incidencia media, los pisos últimos y entrantes una incidencia menor que las anteriores y que, a mayores profundidades la incidencia tiende progresivamente a anularse al llegar al 3º ó 4º subsuelo como máximo. Estas incidencias se calculan en función de los valores venales medios para distintas plantas en edificios del lugar y un ejemplo aclaratorio figura en la planilla agregada en el gráfico.-
En una zona donde el valor de la tierra justifique un máximo aprovechamiento de la misma, la superficie integral de la figura del "gálibo" es representativa del precio unitario del terreno afectado, ya que si llamamos:
P = precio unitario del terreno afectado (conocido por comparación de venta)
p = precio unitario por metro de elevación.
hi = alturas de las plantas edificables (depende de reglamentación)
Xi = profundidad a la que se desea conocer el precio unitario por metro de elevación.
Ki = coeficiente que relaciona los precios unitarios por metro de elevación a las distintas cotas, con el valor de p.-
s = profundidad máxima de extinción de incidencia.-
De acuerdo a lo expresado y al gráfico, se deduce:
P = ∑ Ki · p · hi
p = . P .
∑ Ki · hi
El valor ∑ Ki · hi se obtiene mediante una planilla de este tipo:
|
Pisos |
hi |
Ki |
hi · Ki |
|
Bajos = 0 |
3 |
1,00 |
3,00 |
|
Altos |
18 |
0,70 |
12,60 |
|
Entrado |
3 |
0,65 |
1,95 |
|
Último |
3 |
0,60 |
1,80 |
|
Sótano 1º |
3 |
0,40 |
1,20 |
|
Sótanos 2º y 4º |
6 |
0,20 |
1,20 |
p = $ 1.000/m² = $ 45,97/m³
21,75
P bajo = p · ho · ko = p · 3 m
P bajo = $ 45,97/m³ · 3 m
P bajo = $ 137,91/m²
∑ hi · Ki = 21,75
Conocido el valor de p, resulta fácil conocer el que corresponde a cualquier profundidad.-
1) para 1º sótano: Ko1 · p = 0,40 x 45,97 = $ 18,38/m³ = Px1
s -- x
2) para profundidades mayores: Px2 = ks1 · p · =
s -- hs 1
9 - 6
= 1.838 . = $ 919/m³ = 1838 + 919 (6 - 3) = $ 41,35/m²
9 - 3 2
Resultando así para superficie (Se) de subsuelo expropiado un valor total de
V = Se (m²) · Pe ($/m²) = 100 m² x $ 41,35/m² = $ 4.135
Una vez obtenido el valor total del volumen de tierra expropiado, deberá observarse si la expropiación no trae aparejados otros perjuicios, entre los cuales puede ocurrir:
1. El túnel afecta, por ejemplo, un 2º subsuelo parcialmente pero impide el uso del resto del subsuelo, caso en el que corresponde aplicar el valor unitario hallado, a la superficie expropiada y al remanente inhabilitada.
2. Si el paso del túnel encarece la construcción de fundaciones, dicho monto deberá agregarse al precio como perjuicio directo.
Gráfico 1
|
Zona |
Familiar: comercial en piso bajo |
Comercial de regular importancia en planta baja y familiar en piso alto |
|
|
Valores venales Estimados ki |
Valores venales Estimados ki |
|
Piso bajo |
$ 4.000 m² 1,00 |
$ 6.000 1,00 |
|
Piso altos |
$ 2.600 0,65 |
$ 2.800 0,47 |
|
Pisos entrados |
90% pisos altos 0,58 |
90% pisos altos 0,42 |
|
Azoteas |
60% pisos altos 0,39 |
60% pisos altos 0,28 |
|
Sótanos principales |
1.500 0,38 |
2.000 0,53 |
|
Otros sótanos |
Variación lineal 0,19 |
Variación lineal 0,156 |
Material perteneciente al Manual de Tasaciones (inmuebles urbanos y rurales) del Ing. Dante Guerrero.-
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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