Este artículo lo destino, principalmente, a los estudiantes de la materia Tasaciones, ya que hasta a mí –inclusive- algunas variables o conceptos básicos generan dudas.-
Para ello, iremos despejando algunos conceptos para luego, poder acceder a dichas tablas y entenderlas.-
En el avalúo de un lote, tratamos, por el método comparativo, de llevar a los antecedentes que tomemos de referencia, a que sean iguales al lote “problema”. Pero ese paso se simplifica por asimiladores o coeficientes y, se grafica así:
antecedente → tipo → problema
Pero veamos qué es el lote “tipo”
LOTES TIPOS O DE COMPARACION
Los lotes tipo o de comparación constituyen la base de comparación para realizar la homogeneización entre la totalidad de los predios a considerar en la tasación.
En el medio urbano, lote tipo es aquél cuyas dimensiones y configuración son las más frecuentes en la zona en estudio.
Se admite en su defecto por el mismo concepto, el lote cuyas dimensiones y configuración se adoptan en forma arbitraria para la comparación entre los predios.
En todos los casos se considerarán como lotes tipo aquellos que sean:
a) Mediales (no esquineros) y b) Regulares (rectangulares o casi rectangulares)
Un terreno tiene en general, a excepción de la irregularidad que se han tratado en este espacio, dos dimensiones determinantes: frente y fondo. Esto se fundamenta en que las tierras urbanas adquieren su valor por los edificios que pueden construirse en ellas.
Los factores de un terreno influyen en el valor, sin embargo, tal consideración resultaría insuficiente al no tener en cuenta las proporciones del mismo.-
Entendemos por proporción a la relación entre el frente y el fondo de un lote.
- Distintos grados de aprovechamiento del terreno; e
- Incidencia en las soluciones arquitectónicas y económicas de los edificios.
Si analizamos ambas dimensiones (frente y fondo), podemos decir que cada una de ellas incide de manera distinta sobre el valor, sin dejar de relacionarse, ya que todas las influencias se interfieren y en algunos casos se condicionan.-
- Frente: es la parte más valiosa de un terreno; no obstante, su aumento indefinido no es acompañado por un aumento proporcional del valor. Hay una zona de dimensiones comprendida entre los 9 y 15 metros, dentro de la cual el aumento del frente incluye favorablemente; fuera de esa zona, el valor desciende. En frentes menores de 9 metros, influyen razones de orden arquitectónico; para frentes superiores a los 15 metros, la incidencia hace al monto de la inversión.-
- Fondo: las áreas más distanciadas de la línea municipal tienen menor valor, “esta disminución no responde a la ley lineal, sino que sigue aproximadamente las coordenadas de una parábola” (Chandías). Esta variación se explica, entre otras razones, por aumentos de la inversión de capital que hace disminuir la demanda, limitaciones –en algunas ciudades- en cuanto al aprovechamiento de los fondos (centros de manzana) y preferencia de los compradores por los locales que dan a la calle.-
Es necesario, en presencia de antecedentes de ventas de lotes heterogéneos en medida, transformarlos en un lote tipo de comparación, lote que puede ser el que se usa comúnmente, de 10 x 30 o de 11 x 30 m. –
Varía el concepto en cuanto a la magnitud y sentido en que influye esta relación entre el frente y el fondo, sobre el valor de un terreno.-
Es causa de esta discrepancia, la imposibilidad de uniformar criterios acerca de lotes tipos, ya que ellos están en íntima relación con necesidades o realidades cambiantes:
- Expresiones arquitectónicas;
- Hábitos y conceptos de vida; y
- Requerimientos funcionales.
Sin mengua de lo apuntado, y en atención al manejo de valores referenciales, entendemos que caracterizar como lote “tipo” (urbano) aquél de 10 metros de frente por 30 metros de fondo es una aproximación aceptable, a partir de la cual pueden elaborarse distintos métodos analítico-empíricos de comparación. Para zonas de alta actividad comercial en ciudades importantes, la unidad resulta satisfactoria. Las zonas de características residenciales y suburbanas requieren seguramente de una unidad mayor. Esto nos permite decir que, resulta imposible establecer un criterio y coeficientes absolutos aplicables a todos los casos, siendo necesario distinguir lo particular.-
La relación entre el frente y el fondo de un terreno, dentro de los límites antes propuestos, constituye un elemento de influencia positiva para las soluciones arquitectónicas y económicas, conforme al uso permitido o destino esperado para los edificios:
- Accesos en viviendas y comercios;
- Longitud de vidrieras en comercios;
- Mayor iluminación natural y ventilación en expresiones arquitectónicas;
- Facilidades para la distribución de locales y economía de los edificios a construir.
Estas condiciones se traducen en una mayor demanda de la tierra.-
PROPORCION RELATIVA DE LAS DIMENSIONES
La proporción relativa de las dos dimensiones fundamentales, crea condiciones especiales que el tasador debe apreciar en su debida magnitud.
No es necesario señalar la diferencia que puede haber entre dos lotes de igual superficie y dimensiones, pero dispuesto de manera tal que al frente de uno corresponda el fondo del otro. Un lote de 10 por 30 no es igual a uno de 30 por 10, aún cuando sus dimensiones y superficies lo sean, ya que para el primero la relación frente-fondo es de 1:3 y para el segundo 3:1.
Cuando se trata de terrenos de conformación regular, el problema no presenta mayores inconvenientes. Mayores son las complicaciones que presentan las irregularidades de forma; estas, en la mayoría de los casos, se presentan como una baja en el precio unitario de la tierra.
Las influencias que se derivan de las características geométricas de la parcela pueden ser reducidas a fórmulas y tablas por medio de métodos analíticos-empíricos. A tal efecto se usa una unidad de comparación, la que se supone valiendo el 100 %. Con respecto a ésta unidad, el precio por metro cuadrado de un lote puede valer más o menos, según que aquellas influencias se orienten en el sentido favorable o desfavorable.
Se admite que tal unidad lo sea un lote ideal de 10 metros de frente y 30 metros de fondo ubicado en el centro de la cuadra, es decir libre de la influencia de la esquina.
Para las zonas de alta actividad comercial de las ciudades importantes del país, la unidad resulta satisfactoria y las tablas han sido preparadas sobre ella. Las zonas de características familiares y suburbanas requieren una unidad mayor que se estima en 11 por 40 metros.
Las relaciones que vinculan el valor de un lote urbano con sus dimensiones lineales están expresadas en tablas de frente y fondo calculadas inicialmente por el Ingeniero Valiente Noailles y modificadas por Fitte y Cervini.
Conceptos obtenidos del libro “Valuación de Inmuebles”, Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Universidad Nacional de San Juan – 2004.-
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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