Alguna vez me han preguntado cómo tasar un inmueble que, conforme las sugerencias técnicas, ha superado el total de la vida útil que normalmente se considera para uno de tales característica.-
También otros, me han indicado que no podemos dejar de considerar la valoración de una vivienda que tiene más de 100 años y se encuentra habitable.-
Pero partamos de la base: Qué es la Depreciación?
Según el Tribunal de Tasaciones de la Nación es: (Norma 2.x)
- Depreciación.
Merma en el valor económico de un bien.
1. Depreciación física.
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien en función de su antigüedad, estado de conservación y duración de sus elementos.
2. Depreciación funcional.
Deducción que se realiza sobre el costo de reposición bruta de un bien atendiendo a su adaptación a la función a la que se destina.
De tal definición se deja entrever, que se considera que tal desvalorización, se corresponde cuando un bien ha dejado de servir correctamente para lo que fue preparado o diseñado y, su rehabilitación o adecuación tiene un costo superior que va en desmedro de su potencial valor.-
Sigue diciendo el T.T.N. en su Norma 4.x respecto de la depreciación funcional para edificios:
- Costo de reposición depreciado (CRD).
Se determinará deduciendo del CRB, la depreciación física y funcional de la edificación.
La depreciación de la edificación se calculará:
- Aplicando al CRB, excluido el valor de mercado del terreno, la técnica de depreciación que se adopte. El Tribunal de Tasaciones de la Nación utiliza la tabla de Ross-Heidecke. La vida útil es la suma de la antigüedad más la expectancia de vida, que será estimada por el tasador.
- La depreciación funcional se calculará considerando el monto de los costos y gastos necesarios para adaptar el edificio a los usos que correspondan.
Cuando la técnica de depreciación no resulte adecuada o compatible con las técnicas constructivas y modernidad del edificio, se considerarán los costos y gastos necesarios para transformar el edificio actual en uno nuevo de similares características, a los efectos de determinar la depreciación física.
Otros autores expresan al respecto:
CONCEPTO DE DEPRECIACIÓN Y ACTIVOS QUE SE DEPRECIAN
Depreciación es la baja de valor que sufre los bienes del activo fijo tangible, por el uso y transcurso del tiempo.
Según Earl A. Saliers: La depreciación es la pérdida de valor…, que resulta de la decadencia física o del antiguamiento (sic) o insuficiencia, indicativa de una declinación funcional.
Lo cierto es, que en la tecnología, un bien es superado casi en forma semestral en cuanto al avance tecnológico de sus componentes y prestancias, lo que hace que en forma automática produzcan una Depreciación Funcional de aquellos que ya han sido introducidos en un mercado. Ocurre así con un computador personal, un televisor, una máquina industrial o un automotor (y tantos otros).-
En los inmuebles, la depreciación funcional se da en las tendencias arquitectónicas, los cambios de hábitos sociales, normativas constructivas, etc.-
Es muy común dentro del territorio de la Rep. Argentina, viviendas de principios del siglo pasado, de características -denominada por los arquitectos- "italizanizantes", ejecutadas (algo muy característico del estilo) en ladrillo cocido visto (sin revoque exterior); grandes puertas, ventanales y ambientes; techos muy elevados (para apaciguar las altas temperaturas veraniegas); pisos de pinotea; sótanos; distribución de sus ambientes a lo largo del lote, con galería semicubierta en la cual se comunican todos los ambientes (distribución tipo "chorizo"), quedando un patio interior (normalmente embaldosado y con un aljibe -reservorio de agua de lluvia- y otro (sin piso) al fondo de la construcción. Muchas de ellas -por ejemplo en la ciudad de Santa Rosa, capital de la provincia de La Pampa, y donde habito- se encuentran protegidas por ley por ser monumentos arquitectónicos históricos para la sociedad local, y otras han pasado a ser un simple recuerdo en la memoria de los viejos habitantes, ya que sobre los lotes donde estaban emplazados se han erigido grandes torres de unidades multifamiliares.-
En ciudades que llevan más de 200 años de vida, existen verdaderas obras de arte, con frontis y trabajos artesanales que ya no se hacen más y, lo que es peor, ya no existen quién los haga, por cuanto la reparación de cualquiera de sus componentes es mucho más elevada a cualquier otra vivienda de menos antigüedad.-
Recientemente he visto en los noticiosos televisivos de la Ciudad Autónoma de Buenos Aires (donde existen muchas de estas antiguas y verdaderas obras de artes), que se ha caído un balcón en una vivienda de más de 100 años, la que a su vez sufre graves rajaduras en su estructura. Si bien es cierto y tal la teoría de Heideck, que si a una obra civil se la va manteniendo e introduciendo las adecuaciones necesarias ésta tendrá mayor vida útil y su depreciación será mucho más paulatina que cualquiera de las otras teorías al respecto; también es cierto que el tasador tiene que considerar que va a llegar un momento que esa obra civil va a tener un costo muy elevado de mantenimiento, lo que la traduce en algo antieconómica.-
Más allá que el tasador cuando se encuentre ante estas verdaderas obras de arte (que en su mayoría están afianzadas sobre cimientos de adobe -barro- y poco sustentables) tendrá la alternativa de valorarlas por su incidencia histórica (le recomiendo busque en mis blog sobre la propuesta hecha por la Arquitecta sanjuanina Lola Emma Yanzón, y que fuera adoptada por el Tribunal de Tasaciones de la Provincia de San Juan), o directamente valoricen la tierra por un lado, y le sumen el valor de las mejoras, conforme surja su quantum considerando la depreciación en el tiempo (valor de demolición).-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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