NORMAS ADOPTADAS PARA LA FIJACIÓN
DE LOS COEFICIENTES UTILIZADOS PARA
LA COMPARACIÓN DE VALORES VENALES DE LOCALES
Coeficiente por Ubicación del Edificio
Según la ubicación del edificio con respecto al desarrollo de las actividades comerciales de la zona. Admite un amplio espectro a criterio del tasador que avalúe la importancia comercial del lugar. Recuerde que el Tribunal de Tasación de Nación admite sólo coeficientes que estén en un 30% en más o en menos de la unidad (0,70 – 1,00 – 1,30).-
Coeficiente por Características Constructivas del Edificio
No incide mayormente, por cuanto al local se le da generalmente una terminación especial, vinculada al tipo de actividad comercial por desarrollar:
Categoría “Económica” 1,00
Categoría “Buena económica” 1,05
Categoría “Buena” 1,10
Categoría “Muy buena” 1,15
Coeficiente por Antigüedad y Estado de Conservación del Edificio
Por las razones apuntadas en el caso del coeficiente anterior, su influencia es considerablemente menor que en el caso de los departamentos. Adoptaremos como coeficiente:
K
C = 1 - -------
4
siendo K el coeficiente Ross-Heideck.-
Coeficiente por Superficie Cubierta del Local
Se adoptan los siguientes coeficientes:
Hasta 30 m² 1,15
De 30 a 50 m² 1,10
De 50 a 100 m² 1,05
De 100 a 150 m² 1,00
De 150 a 250 m² 0,95
Los coeficientes a aplicar a mayores superficies podrán ser interpolados, pero siempre recuerde que el máximo es 0,70.-
Coeficiente por Frente y Fondo
Valoriza la relación entre el frente y fondo del local.-
|
Local “tipo” |
Relación fondo-frente |
Coeficiente |
|
5 x 2 5 x 3 5 x 4 5 x 5 5 x 10 5 x 15 5 x 20 5 x 25 5 x 30 5 x 40 5 x 50 |
0,4 0,6 0,8 1,0 2,0 3,0 4,0 5,0 6,0 8,0 10,0 |
1,35 1,25 1,15 1,10 1,00 0,95 0,90 0,85 0,80 0,75 0,70 |
Coeficiente de Actualización
Se refiere a la variación del valor venal de los locales en función del tiempo. Resulta del mayor valor de adquisición de los terrenos y del costo de la construcción, así como también de la situación comercial y posibles destinos del negocio.-
Coeficiente de “Venta Conjunta”
Dijimos anteriormente que este Método II, en general, servía para tasaciones de unidades locativas individuales.-
No obstante, puede usarse también en la valuación de inmuebles en conjunto, supuesto integrado por los locales de negocios, departamentos u oficinas, cocheras, etc.-
A tal efecto, se calcula previamente el valor de cada una de las unidades y se obtiene, por suma, el precio probable de venta en forma subdividida.-
Para pasar de ella al valor del inmueble en conjunto, se parte de la premisa que el mismo será menor que subdividido, en razón de que la operación se realiza instantáneamente, por un solo comprador y se disminuyen los gastos promocionales y administrativos de una venta subdividida.-
Estos dos aspectos: 1º) mayor rapidez en la realización, significa una ganancia de interés y, 2º) economía en gastos de ventas, que también es una ganancia; contribuyen a que el valor final del conjunto disminuya en la medida que los establezca el coeficiente por la venta conjunta.-
Dicho coeficiente se calcula en la siguiente forma:
1º).- Se estima el tiempo que hubiera insumido la venta individual, subdividida, de la totalidad de unidades integrantes del inmueble y se calcula un primer coeficiente de valor presente representativo de los intereses ganados por el vendedor al recibir el precio de inmediato:
1
Cvp = -----------
( 1 + i )ⁿ
donde:
ⁿ = número de períodos (meses años que tardaría la venta total)
i = interés normal en plaza para el tipo de período elegido.-
2º).- Se calcula el coeficiente de venta conjunta por el producto:
1
Cvc = Ccp · Crg ó Cvp = ------------ x (1 – g)
( 1 + i )ⁿ
Ejemplo:
ⁿ = 1 año
i = 15% anual = 0,15
g = 3% = 0,03
1 1
Cvp = -----------x (1 – g) Cvp = --------x (0,97) = Cvp = 0,84
( 1 + i )ⁿ ( 1,15)
Fuente: “Manual de Tasaciones” – Dante Guerrero – Lib. y Edit. Alsina
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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