Ítem 3º
Coeficiente de Medidas
Establece el T.T.N.:
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MED: |
Coeficiente de Medida de cada antecedente comparado con el bien a tasar. Se pondera las medidas del frente y el fondo del antecedente en comparación con el bien a tasar. |
Un terreno tiene en general, a excepción de la irregularidad que se trata por separado, dos dimensiones determinantes: frente y fondo. Esto se fundamenta en que las tierras urbanas adquieren su valor por los edificios que pueden construirse en ellas.
Los factores de un terreno influyen en el valor, sin embargo, tal consideración resultaría insuficiente al no tener en cuenta las proporciones del mismo.-
Entendemos por proporción a la relación entre el frente y el fondo de un lote.
- Distintos grados de aprovechamiento del terreno; e
- Incidencia en las soluciones arquitectónicas y económicas de los edificios.
Si analizamos ambas dimensiones (frente y fondo), podemos decir que cada una de ellas incide de manera distinta sobre el valor, sin dejar de relacionarse, ya que todas las influencias se interfieren y en algunos casos se condicionan.-
- Frente: es la parte más valiosa de un terreno; no obstante, su aumento indefinido no es acompañado por un aumento proporcional del valor. Hay una zona de dimensiones comprendida entre los 9 y 15 metros, dentro de la cual el aumento del frente incluye favorablemente; fuera de esa zona, el valor desciende. En frentes menores de 9 metros, influyen razones de orden arquitectónico; para frentes superiores a los 15 metros, la incidencia hace al monto de la inversión.-
- Fondo: las áreas más distanciadas de la línea municipal tienen menor valor, “esta disminución no responde a la ley lineal, sino que sigue aproximadamente las coordenadas de una parábola” (Chandías). Esta variación se explica, entre otras razones, por aumentos de la inversión de capital que hace disminuir la demanda, limitaciones –en algunas ciudades- en cuanto al aprovechamiento de los fondos (centros de manzana) y preferencia de los compradores por los locales que dan a la calle.-
Es necesario, en presencia de antecedentes de ventas de lotes heterogéneos en medida, transformarlos en un lote tipo de comparación, lote que puede ser el que se usa comúnmente, de 10 x 30 o de 11 x 30 m. –
Varía el concepto en cuanto a la magnitud y sentido en que influye esta relación entre el frente y el fondo, sobre el valor de un terreno.-
Es causa de esta discrepancia, la imposibilidad de uniformar criterios acerca de lotes tipos, ya que ellos están en íntima relación con necesidades o realidades cambiantes:
- Expresiones arquitectónicas;
- Hábitos y conceptos de vida; y
- Requerimientos funcionales.
Sin mengua de lo apuntado, y en atención al manejo de valores referenciales, entendemos que caracterizar como lote “tipo” (urbano) aquél de 10 metros de frente por 30 metros de fondo es una aproximación aceptable, a partir de la cual pueden elaborarse distintos métodos analítico-empíricos de comparación. Para zonas de alta actividad comercial en ciudades importantes, la unidad resulta satisfactoria. Las zonas de características residenciales y suburbanas requieren seguramente de una unidad mayor. Esto nos permite decir que, resulta imposible establecer un criterio y coeficientes absolutos aplicables a todos los casos, siendo necesario distinguir lo particular.-
La relación entre el frente y el fondo de un terreno, dentro de los límites antes propuestos, constituye un elemento de influencia positiva para las soluciones arquitectónicas y económicas, conforme al uso permitido o destino esperado para los edificios:
- Accesos en viviendas y comercios;
- Longitud de vidrieras en comercios;
- Mayor iluminación natural y ventilación en expresiones arquitectónicas;
- Facilidades para la distribución de locales y economía de los edificios a construir.
Estas condiciones se traducen en una mayor demanda de la tierra.-
TABLAS DE FRENTE Y FONDO
El producto de los coeficientes deducidos de las dos influencias, frente y fondo, da por resultado un coeficiente que tiene en cuenta esta doble influencia.-
La tabla de Fitte y Cervini ha sido confeccionada sobre estos conceptos, pero fijando como lote tipo de 11 por 30 metros y estableciendo variaciones para los lotes con frentes comprendidos entre 9 y 15 metros.-
Los ingenieros FITTE & CERVINI tomaron como lote tipo de comparación el de 11 x 30 y confeccionaron una tabla de doble entrada. Se puede observar en la tabla, si se sigue la variación, que a mayor profundidad de fondo disminuye el coeficiente. En cuanto al frente, la variación cambia porque a mayor frente aumenta el coeficiente hasta un límite, después del cual pasa a ser un frente, de acuerdo con el criterio de sus autores, oneroso en cuanto a costos de construcción, impuestos, etc., y además, como el producto de un frente ancho por su fondo largo arroja una gran superficie y precio, que atenta en parte, contra la cantidad de posibles adquirentes de esa fracción, porque exige una mayor erogación, ello introduce un factor económico que, como consecuencia, disminuye el coeficiente de medidas.-
El Tribunal de Tasaciones de Nación (Argentina), considerando que había que modernizar en parte esa tabla de Fitte & Cervini, que toma el lote tipo de comparación de 11 x 30, y siguiendo la misma ley de variación de la tabla anterior, calculó otra tabla, con un lote tipo de comparación de 10 x 30. Tomando un lote tipo con coeficiente 1,00 para 11 m x 30 m (según la tabla de Fitte y Cervini), la nueva tabla lo pondera con un coeficiente mayor que uno, es decir que pondera la mayor amplitud del frente, criterio más moderno en tasación de lotes urbanos, porque el tipo de edificación ha ido variando. Las necesidades constructivas y la imperiosa necesidad de construir cocheras en todos los edificios, hace que ineludiblemente se deba ponderar el mayor frente. Todo ocurre como si se hubiera realizado la nueva tabla, de lote unitario de 10 m x 30 m, mediante un corrimiento del punto origen, con lo cual el lote de 11 x 30 en lugar de tener coeficiente 1,00 con tendencia creciente hasta el frente de 15 m. (1,116), a partir del cual comienza a declinar. Nótese que la antigua tabla de Fitte y Cervini, para un fondo de 30 metros, el coeficiente alcanza un máximo de 1,00 a los 11 metros de frente, a partir del cual disminuye.-
Para ver en qué medida puede alterarse una tasación tomando una tabla u otra, veremos dos ejemplos:
Si comparamos mediante la tabla del Tribunal de Tasaciones un lote de 11 x 30 (coeficiente igual a 1,015) con uno de 7 x 30 (coeficiente igual a 0,864), la ponderación del más ancho respecto al más angosto sería: 1,015 ÷ 0,864 = 1,17 (17% de mayor valor unitario). Si en cambio, usamos la tabla de Fitte y Cervini, la relación sería de 1,00 ÷ 0,87 = 1,15 (15% de ponderación).-
A continuación veremos en forma práctica cómo se aplica el coeficiente homogeneizado de medidas:
Comparando un lote de 15 x 40 con otro de 7 x 40, la relación sería de 1,29 con la tabla del T.T.N. y de 1,09 con la de Fitte y Cervini. Obsérvese cómo las diferencias de ponderación se acentúan a mayor diferencia de frente.-
Mediante estos dos ejemplos, queda bien claro el criterio moderno de la tabla que toma las medidas del 10 x 30 como lote unitario, con relación a la de 11 x 30. Como dato ilustrativo, aclaro que el criterio que sustenta el Tribunal de Tasaciones es aquél de usar la tabla de los autores Fitte y Cervini para las zonas suburbanas (podríamos decir la zona de barrios o residencial), donde no se valora tanto la amplitud del frente de la parcela; en cambio, para las zonas de mayor densidad poblacional o comerciales, como puede ser el centro urbana de una gran urbe o ciudad, donde a mayor frente hay mayor aprovechamiento edilicio, mayores ventanales a la calle y una cantidad de factores a favor, se utiliza la tabla del órgano estatal.-
Ahora bien, le doy un gráfico para que sepa cómo se expresan los coeficientes de los inmuebles antecedentes respecto del coeficiente que posee la finca en estudio
Si desearas tener las tablas de frente-fondo de Cervini-Fitte, del Tribunal de Tasaciones de La Nación, del Tribunal de Tasaciones de la provincia de San Juan, o la tabla 8 x 40, podrás escribirme a mis correos y con gusto te las enviaré.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
miguelantonana@yahoo.com.ar – tasantonana@yahoo.com.ar
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