Ítem 6º
Coeficiente de Forma
Dice el T.T.N.
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FORM: |
Coeficiente de Forma del antecedente comparado con el bien a tasar. |
No resulta fácil la tasación de terrenos de forma irregular, a pesar de contar con valores definidos de la tierra.-
Entendemos en la tasación de terrenos urbanos, como forma regular, el rectángulo y el cuadrado.-
Formas irregulares en terrenos las constituyen el trapecio, el paralelogramo, el triángulo y los polígonos irregulares propiamente dichos.-
Para calcular la superficie de los polígonos irregulares se descompone (divide) la figura en polígonos regulares –especialmente en triángulos-, se determinan las superficies parciales y luego se totaliza.-
Para hallar la superficie es menester recurrir a la triangulación, tomando como punto de partida uno de los vértices y, desde allí, se trazarán segmentos de recta a los vértices no consecutivos, como puede verse en el siguiente ejemplo:
Obtenidos los diversos triángulos: ABC, ACD, ADE Y AEF, a los efectos de hallar la superficie de cada uno de ellos, trazaremos el otro elementos necesario: la altura (h).
Al respecto, debemos tener presente que si al realizar la división de la figura señalada en triángulos, uno de ellos tiene un ángulo recto (90º) puede tomarse como altura (h) cualquiera de sus catetos. La altura es la perpendicular trazada desde un vértice al lado opuesto o su prolongación.-
Una vez obtenida y medida la altura, tendremos los dos elementos necesarios para hallar la superficie de cada triángulo: base y altura (b y h), a cuyo efectos los señalamos I, II, III y IV.-
Recordemos que la fórmula para hallar la superficie del triángulo es base por altura sobre 2 (sup. triáng. = b x h). Por lo tanto corresponderá:
2
Sup. triáng. I = 800 x 300 = 120.000 m2
2
Sup. triáng. II = 900 x 100 = 45.000 m2
2
Sup. triáng. III = 600 x 200 = 60.000 m2
2
Sup. triáng. IV= 700 x 150 = _52.500 m2
2 277.500 m2
De manera que en el ejemplo expuesto, la superficie total es de 277.500 m2.-
Las distintas formas, a veces caprichosas, obligan a un análisis exhaustivo de los condicionamientos o ventajas que generan en función de las áreas aprovechables y de los desperdicios.-
Citando a Rivarola, “habrá irregularidades que por su propia forma y ubicación dentro del terreno harán sentir aquella influencia, habrá otras que quedarán relegadas a los patios y jardines, con consecuencias de importancia muchísimo menor que las primeras, y acaso no faltarán otras de las cuales se podrá obtener excelente provecho”.-
Lotes con frente y fondo sesgado resultan aprovechables según sea la extensión del frente y fondo o el destino esperado. Así también deben considerarse los lotes con martillos a favor o en contra.-
Se deprecian terrenos:
- Con varios y pronunciados quiebres;
- Con formas que se aproximan al triángulo;
- Cuyo acceso-frente es un pasillo (lote interno);
- Con superficie reducidas conforme al uso permitido o destino esperado.
A mayor superficie del terreno la influencia de la irregularidad en la forma disminuye, siempre y cuando esa superficie no sea consecuencia de una mayor longitud (lonja).-
Algunos tratadistas –entre ellos Guerrero- proponen la determinación de la “superficie homogeneizada”, que resulta de aplicar coeficientes parciales de castigo a los apéndices irregulares que complementan el núcleo regular de una figura –que se construye realizando una especie de escalera con las medidas probables de ambientes normales, por ejemplo 4 metros- y logran así un “coeficiente de forma” a través de la siguiente fórmula:
Cf = superficie homogeneizada (m2)
Superficie total del lote (m2)
Caso puntual es el análisis que debe hacer el tasador en aquellos lotes con forma de triángulo. Ahora expondré distintos procedimientos al respecto.-
Parcelas con forma Triangular
Para lotes triangulares actualmente, haciendo uso del principio del aprovechamiento, se busca primero cuál es la superficie máxima útil aprovechable de estos lotes y a ésta se le aplica el coeficiente para un lote regular de igual frente y fondo que el lote triangular y a la superficie remanente se le aplica el coeficiente para lote triangular de iguales medidas. Se agrega tabla confeccionada por el Tribunal de Tasaciones de San Juan en base al criterio anterior.-
Existen otros métodos como el de Mc Mitchell, del Ing. Mario Chandías, de la Dirección de Geodesia y Catastro de San Juan.-
Mac Mitchell propone que cuando se estime el valor de un lote triangular, éste deberá calcularse como si se tratara de determinar el valor de un lote rectangular, con igual frente y fondo que el triángulo cuyo valor se busca y se aplica a este terreno los coeficientes para lotes triangulares, que él confeccionó, en función del fondo del rectángulo que se corresponde con la altura del triángulo. Para el caso del triángulo con vértice frente a calle, se utiliza la diferencia al 100%. Se podrá apreciar que los dos triángulos juntos alcanzan el mismo valor del rectángulo completo.-
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Tabla para Lotes Triangulares Mac Mitchell |
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Fondo en metros |
Coeficiente corrector |
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3,08 |
0,50 |
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6,16 |
0,555 |
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9,24 |
0,58 |
|
|
12,32 |
0,59 |
|
|
15,40 |
0,60 |
|
|
18,48 |
0,61 |
|
|
21,00 |
0,62 |
|
|
24,64 |
0,63 |
|
|
27,72 |
0,64 |
|
|
30,80 |
0,65 |
|
|
33,38 |
0,66 |
|
|
36,96 |
0,67 |
|
|
40,04 |
0,68 |
|
|
43,12 |
0,69 |
|
|
46,20 |
0,70 |
|
|
61,60 |
0,735 |
|
|
77,00 |
0,775 |
|
|
92,40 |
0,79 |
|
|
107,80 |
0,80 |
|
|
132,20 |
0,81 |
|
|
138,50 |
0,82 |
|
|
154,00 |
0,83 |
|
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169,00 |
0,84 |
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184,80 |
0,85 |
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El ingeniero Mario Chandías propone tres criterios:
Primero criterio: Se adjudica al lote la mitad del valor del terreno rectangular, castigando luego la irregularidad en forma estimativa.-
Segundo criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el coeficiente que se establece de la tabla que él propone (adaptada de Mc Mitchell), considerando como fondo el lado de la hipotenusa (nota: recordemos que la hipotenusa es el lado de mayor longitud de un triángulo rectángulo, y el lado opuesto al ángulo recto. La medida de la hipotenusa puede ser hallada mediante el teorema de Pitágoras, si se conoce la longitud de los otros dos lados, denominados catetos).-
Tercer criterio: Se asigna al lote la mitad del valor del terreno rectangular y se le aplica el coeficiente que se obtiene de la tabla que él mismo propone, considerando como fondo el fondo del rectángulo.-
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Tabla para lotes Triangulares Ing. Mario Chandías |
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Hipotenusa en metros |
Coeficiente corrector |
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5 |
0,50 |
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10 |
0,58 |
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15 |
0,60 |
|
|
20 |
0,62 |
|
|
25 |
0,63 |
|
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30 |
0,65 |
|
|
35 |
0,67 |
|
|
40 |
0,685 |
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45 |
0,70 |
|
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50 |
0,715 |
|
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55 |
0,73 |
|
|
60 |
0,74 |
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65 |
0,75 |
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70 |
0,76 |
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Se podrá concluir que ninguno de los dos métodos pareciera ser lo mejor para cualquier caso: uno no castiga en absoluto la irregularidad (Mac Mitchell) ya que la suma de los valores de ambos triángulos es el 100% del valor del rectángulo y el otro (Chandías) lo castiga en total con el 50%, cosa que parece excesiva.-
El método del Coeficiente por forma trata de determinar la superficie aprovechable del triángulo, considerando una serie de triángulos de difícil aprovechamiento, respetando las medidas mínimas que establecen las reglamentaciones en función de usar el terreno con construcciones utilizables, trazando perpendiculares a la línea municipal. Para obtener el Coeficiente por forma se aplica la siguiente fórmula:
Cf = Superficie Homogeneizada
Superficie total
La superficie homogeneizada se obtiene sumando la superficie aprovechable más la superficie de la serie de triángulos multiplicada por un factor que tiene en cuenta la zona donde se ubica el terreno (0,80 para zonas residenciales y 0,60 para zonas comerciales ya que los terrenos que no se pueden aprovechar con construcciones, tampoco permiten jardines).-
El método de la Dirección de Geodesia y Catastro (San Juan-Argentina) propone tablas (nº 5 y 6) de doble entrada, en la cual se entra con el frente o el contrafrente, según corresponda, y el fondo del lote, obteniendo un coeficiente corrector que se aplica al lote en cuestión.-
Ejemplos:
Método del aprovechamiento:
Superficie aprovechable: 197 m2 Ct = 1,10
Superficie remanente: 28 m2 Ct = 0,70
Vabd = ($/m2 200 x 197 m2 x 1,10) + ($/m2 200 x 28 m2 x 0,70) = $ 47.260
Método por forma:
Superficie aprovechable: 192 m2
Superficie no aprovechable: 33 m2
Utilizando el coeficiente zonal de 0,60 (comercial)
Superficie homogeneizada: 192 m2 + (33 m2 x 0,60) = 211,80 m2
Cf = 211,80 m2 = 0,94
225,00 m2
Vabd = $/m2 200 x 225 m2 x 0,94 x 0,974 = $ 41.200
Catastro San Juan (Argentina):
Vabd = $/m2 200 x 225 m2 x 0,68 (Ct Tabla Nº 5) = $ 30.600
Como se puede apreciar son muy dispares los resultados obtenidos por cada uno de los métodos. No debe escapar al lector que en una zona residencial de gran jerarquía también se pueden tener altos valores básicos y en ella no se deberá castigar tanto por la forma (siempre que en él se pueda construir un edificio del tipo de los que existen en la zona, porque generalmente esos espacios se usan para jardines).
La cátedra aconseja utilizar el primer método, es decir el del aprovechamiento del lote.-
Para determinar la superficie útil (Su), se trazan perpendiculares a la línea de edificación de 4 metros de longitud.-
Se determinan así triángulos que por sus medidas se consideran desaprovechables que, para este caso particular suman 33 m2. Esta superficie se multiplica por un coeficiente zonal (Comercial = 0,60 y Residencial = 0,80)
En este caso utilizamos Cz = 0,60 por lo tanto la superficie Sd = 19,80 m2
Se calcula luego la Superficie Homogeneizada como Su + Sd, por lo tanto
SH = 192 m2 + 19,80 m2 = 211,80 m2
Se calcula el coeficiente por forma como Cf = SH/Stotal, es decir
Cf = 211,80 m2/225 m2 = 0,94
El Cff = 1,06 se calcula con frente = 13 m y fondo = 30 m
El valor del terreno será VT = $ 100/m2 x 225 x 0,94 x 1,06 = $ 22.420
Ejemplo con vértice de frente
Para determinar la Superficie Útil (Su), se trazan perpendiculares a la línea de edificación de 4 metros de longitud, comenzando pero con una línea paralela también de 4 m.
Se determinan así triángulos que por sus medidas se consideran desaprovechables que, para este caso particular suman 41 m2. Esta superficie se multiplica por un coeficiente zonal (Comercial = 0,60 y Residencial = 0,80).-
En este caso utilizamos Cz = 0,60 por lo tanto la superficie Sd = 24,60 m2
Se calcula luego la Superficie Homogeneizada como Su + Sd, por lo tanto
SH = 184 m2 + 24,60 m2 = 208,60 m2
Se calcula el coeficiente por forma como Cf = SH/Stotal, es decir
Cf = 208,60 m2 / 225 m2 = 0,93
El Cff = 0,85; se calcula con frente = 4 m y fondo = 22 m
E valor del terreno será VT = 100 $/m2 x 225 x 0,93 x 0,85 = $ 17.786
El Martillero Artemio Aguiar expone las siguientes tablas para la determinación de los coeficientes con un lado como frente y con un vértice a la calle, en el caso de lotes con forma de triángulo. (esta tabla, debido a sus características, no la he podido subir al blog. Si la deseas, escríbeme y, te la envío)
Ejemplo de homogeneización de lotes triangulares (con un lado como frente)
Tabla de doble entrada (frente en metros –lado del triángulo sobre la calle-, fondo en metros –altura del triángulo-).
Forma de aplicación:
- Se trata al lote del terreno triangular como si fuera una figura regular (rectángulo o cuadrado), considerando al lado del triángulo sobre la calle como “frente” y la altura del triángulo como “fondo”; se obtiene así el coeficiente Cm de la tabla de frente y fondo (en este caso, de Fitte y Cervini).
- Se calcula el valor unitario del lote regular ideal mediante la fórmula:
Vui = Vu · Cm
Donde:
Vui = valor unitario del lote de terreno ideal
Vu = valor unitario del lote tipo
Cm = coeficiente de frente y fondo
- Se obtiene el coeficiente Ct de la tabla para homogeneizar lotes triangulares (con un lado como frente).
- Se calcula el valor unitario del lote de terreno triangular mediante la fórmula:
Vut = Vui · Ct
Donde:
Vut = valor unitario del lote de terreno triangular
Vui = valor unitario del lote de terreno ideal
Ct = coeficiente de homogeneización de lotes triangulares
Ejemplo: calcular el valor unitario (valor por metro cuadrado) de un lote de terreno triangular, cuyo lado sobre la calle (base/frente) es de 7 metros y su altura (fondo) de 25 metros, en una calle cuyo valor unitario para lote tipo es de $ 150.
- De la tabla de frente y fondo se obtiene, para un lote de 7 metros de frente y 25 metros de fondo: coeficiente 96,1
- El valor unitario del lote de terreno ideal resulta:
Vui = 150 · 0,961 = 144,15 ($/m2)
- De la tabla para homogeneizar lotes triangulares (con un lado como frente) se obtiene, para un lote de 7 metros de frente (lado del triángulo sobre la calle) y 25 metros de fondo (altura del triángulo): coeficiente 0,57.
- El valor unitario del lote de terreno triangular resulta:
Vui = 144,15 · 0,57 = 82,16 ($/m2)
Ejemplo de homogeneización de lotes triangulares (con vértice a una calle)
Tabla de doble entrada (contrafrente en metros –base del triángulo-, fondo en metros –altura del triángulo-).
Su forma de utilización es idéntica a la descripta para la tabla de homogeneización de lotes triangulares con un lado como frente.
En este caso, se construye idealmente la figura regular considerando el contrafrente –base del triángulo- como “frente” y la altura del triángulo como “fondo”.-
- De la tabla de frente y fondo se obtiene, para un lote de 7 metros de frente y 25 metros de fondo: coeficiente 96,1
- El valor unitario del lote de terreno ideal resulta:
Vui = 150 · 0,961 = 144,15 ($/m2)
- De la tabla para homogeneizar lotes triangulares (con vértice a una calle) se obtiene, para un lote con vértice a calle hasta 6,50 metros (lado del triángulo sobre la calle) y 25 metros de fondo (altura del triángulo): coeficiente 0,31.
- El valor unitario del lote de terreno triangular resulta:
Vui = 144,15 · 0,31 = 44,68 ($/m2)
Criterio del Fondo Ficto
Se desprende de aplicar el criterio del “fondo ficto” donde los lotes de forma triangular guardan una relación que es constante con el valor del rectángulo que tiene la misma dimensión frente que el triangular y un área que es el doble del área del triangulo.
Se atribuye un VULTM = $ yo Fondo Tipo = xo
Este coeficiente medirá la relación entre los dos valores, pero como siempre se va a poder calcular el valor del rectángulo, multiplicando este valor por el coeficiente a se obtendrá el valor buscado del lote triangular.
El valor del triángulo considerando el concepto de lote tipo será entonces :
Valor triángulo = S · yo · ( xo / ff ) m
El valor del rectángulo considerando el fondo real del triángulo y su frente será:
Valor rectángulo = S · Triángulo yo · ( xo / fondo real ) m
Siendo a el cociente entre los dos valores calculados y teniendo en cuenta que la relación entre el fondo ficto y el fondo real es ½, se obtendrá:
Puede apreciarse que con este criterio, la relación buscada a es constante dependiendo solo del valor m, el que será función del criterio de la variación del valor unitario por profundidad adoptado.
Comparación del valor del coeficiente a según algunos criterios estudiados:
Es así como puede extraerse de este criterio, una primera conclusión:
el valor de un lote triangular es aproximadamente 2/3 del valor del rectángulo que tiene las mismas profundidad y frente que el rectángulo.
No siempre los lotes triangulares tienen su base apoyada en la calle; a estos se los denominará “Triángulos de Frente”; puede darse el caso de encontrarse con un lote triangular que apoya el vértice opuesto a su base sobre la calle, los que se identificarán como “Triángulos de Fondo”.
Si se siguiera un razonamiento análogo para estos “Triángulos de Fondo” se llegará a la conclusión que su valor será, tomando como referencia el caso estudiado, el complemento del valor del “Triángulo de Frente” respecto al valor del rectángulo.
Tuvo gran aceptación el concepto de “fondo relativo o ficto” introducido por Chandías, que surge de dividir la superficie del lote por el frente.-
Fr = área (m²)_
Frente (m)
Se establece, de esta manera “un fondo relativo” ideal de un lote rectangular cuya superficie sea igual a la del lote real.-
Este fondo relativo puede resultar mayor, igual o menor que el fondo efectivo del terreno.-
En lotes rectangulares con martillo en contra (recorte) el fondo relativo ideal es menor que el fondo efectivo del terreno, con martillo a favor (saliente) el fondo relativo ideal es mayor.-
A través de este concepto, las formas irregulares con mayor base en el frente, resultan de mejor ponderación que aquellas cuyo frente es la base menor.-
La obtención de este “fondo relativo” que idealiza al terreno como si fuera de forma regular, no debe confundir al tasador, ya que la irregularidad del terreno es un hecho concreto y, muchas veces, limitador.-
El mismo Chandías, aclaró que el concepto de “fondo relativo” es aplicable a aquellas parcelas en que las irregularidades en la forma presentan poco importancia.-
En contornos de mucha irregularidad, la utilización del criterio de “fondo relativo” llevaría a resultados totalmente deformados.-
Para estos últimos casos debe preferirse el método de dividir al lote en forma parciales que se estudian por separado, y luego se suman para obtener el valor total.-
Es decir, Fondo Relativo es el fondo de un lote regular de forma rectangular cuya superficie y frente sea igual a la del lote real. Puede verse que resultará mayor, menor o igual que el fondo efectivo del terreno según tenga martillo al fondo, martillo al frente o esté inclinado.-
Este Fondo Relativo, es utilizado solamente como dato para entrada en las Tablas de Frente y Fondo, en el caso de parcelas de irregularidad leve, que son aquellas que tienen una discrepancia entre sus medidas de, a lo sumo, el veinte por ciento (20%).-
Si la discrepancia supera el 20% entre sus medidas de irregularidad se considera grave y el cálculo de su valor depende de las medidas, de la ubicación de la irregularidad, etc. Cada caso deberá tratarse como un caso especial.-
La norma general que se debe seguir, es la de fraccionar el terreno en lotes regulares con frente a calle, calcular el valor de cada uno de ellos y sumar o restar sus valores según corresponda.-
Cuando el lote presenta una irregularidad muy fuerte y no puede descomponer-se en figuras regulares, puede aplicarse alguno de los siguientes métodos:
Del Ingeniero Manzur Pacheco:
Contempla la influencia de dos factores:
a) el perimetral, y
b) el superficial.
El producto de ambos da una irregularidad compuesta, que restada de uno (1) se obtiene el Factor de Forma:
Ic = Ip · Is Ff = 1 – Ic
Donde:
Ic = Irregularidad compuesta
Ip = Irregularidad perimetral. Éste, está dado por el cociente entre el perímetro del lote a tasar menos el perímetro del lote ideal o tipo, dividido por el perímetro del lote a tasar.
Ip = Pt – Pi
Pt
Is = Irregularidad superficial. Éste está dado por el cociente entre la superficie del lote a tasar menos la superficie del lote ideal o tipo, dividido por la superficie del lote a tasar.-
Is = St – Si
St
Método aplicado en México
El proceso que aplican en el país centro-americano es fácilmente adaptable a nuestra zona, el que recomienda que se inscriba en el lote irregular un rectángulo con la mayor superficie posible y a las fracciones restantes, sin acceso a calles, se las casti-gue con un factor de irregularidad dado por:
Fi =(Sup. Rectángulo inscripto / Sup. Lote a tasar)
Si las fracciones restantes tuvieran acceso a calles, el factor de irregularidad sería:
Fi = (Sup. Rectángulo Inscripto / Sup. Lote secundario)
Respecto de la forma, no hay un criterio definido para fijar un coeficiente, pero trataremos de obviar la falta de norma tomando las superficies homogeneizadas.-
Por ejemplo, supongamos tener un lote que podría ser normal, pero que tiene frente inclinado, ¿qué ocurre?. Para un proyecto de edificio, la falsa escuadra perturba bastante al proyectista; entonces un camino para encontrar la comparación de este lote con uno regular, es el de aplicar a las superficies irregulares un coeficiente de disminución. Si se trata de una zona suburbana, donde generalmente el frente no se edifica, y se ocupa con un jardín, lógicamente no le vamos a aplicar un coeficiente fuerte; podemos aplicarle: 0,80, 0,90, pero si estamos en pleno centro de una ciudad, ello obliga a proyectos especiales que resuelvan este problema. Entonces sí, se puede aplicar un coeficiente bastante más fuerte, inclusive llegando a computar como 0,50 el valor de estas superficies. También se debe tener en cuenta el ancho del lote, porque si tiene mucho frente, mediante soluciones arquitectónicas se resuelve parcialmente el problema, pero si es un frente angosto la falsa escuadra lo agudiza.-
Ejemplo: calcular el valor unitario (valor por metro cuadrado) de un lote de terreno irregular (trapecio), cuya superficie es de 325 m2 y su superficie homogeneizada 300 m2, con un valor unitario para lote tipo de $ 140. Del núcleo regular obtenido, se establece idealmente un frente (a) de 10 metros y un fondo (b) de 30 metros.
· El coeficiente de forma resulta:
Cf = 300 / 325 = 0,92
· De la tabla de frente y fondo se obtiene, para un lote de 10 metros de frente y 30 metros de fondo: coeficiente 99,5
· El valor unitario del lote de terreno irregular resulta:
Vui = 140 · 0,92 · 0,995 = 128,15 ($/m2)
Las normas valuatorias del Catastro de la provincia de Mendoza trata puntualmente el tema.-
El coeficiente de forma será igual a la unidad cuando el lote a considerar sea rectangular, o cuando la irregularidad que presente sea leve o muy leve. Para el caso en que corresponda la utilización de un coeficiente que corrija la falta de regularidad, el mismo se lo determinara mediante el cociente entre la superficie utilizable y la superficie del antecedente.
Para el caso de lotes con martillo a favor o en contra se utilizarán valores de coeficientes que reflejan las ventajas o desventajas del antecedente considerado.
Siempre tendrás que tener en cuenta que los coeficientes quedan a criterio exclusivo del técnico que realiza el trabajo; aquél que revisa el bien y tiene el problema en particular.-
Por ello, te transcribo la parte pertinente en cuento a los lotes ubicados en esquina y aquellos que son irregulares.-
En general, podrán utilizarse los siguientes coeficientes:
Coeficiente de Forma
- Rectangular 1,00
- Trapezoidal 0,30
- Triangular 0,70
- Martillo a favor 1,10
- Martillo en contra 0,80
- Frente a dos calles opuestas 1,10
- Frente a dos calles adyacentes 1,05
- Terreno interno 0,80
- Gran Irregularidad 0,70
Se aconseja que el valor numérico no supere 1,3 o no sea inferior a 0,7
Este cuadro se corresponde a los casos particulares que se podrían dar y a los cuales aquellos coeficientes que más arriba se han volcado debieran ser analizados en forma puntual o en particular
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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