Ítem 2.-
Coeficiente de Ubicación
Establece el T.T.N.:
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UBIC.: |
Coeficiente de Ubicación de cada antecedente comparado con el bien a tasar. |
El coeficiente de ubicación pondera la diferencia de calidad de ubicación entre el dato antecedente y el bien a tasar.-
Este dato resume los atributos de la localización de la propiedad, permitiendo la comparación entre esta y la de otras propiedades. Dicha información indica en términos generales el grado de atracción y demanda que esta ejerce sobre el mercado.-
Se deberán tener en cuenta las características comparables del entorno y el desarrollo de infraestructura de servicios lo que derivará en la influencia total y definitiva de la ubicación sobre el precio, tanto en magnitud como en signo. Para un lote antecedente mejor ubicado el Cub. > 1. Para un lote antecedente peor ubicado el Cub. < 1.
Se considera un intervalo de veinte (20) % en más o menos respecto a uno, que es el coeficiente del lote a tasar (0,80 - 1,20). Para su homogeneización se dividirá siempre el valor del m2 del lote antecedente por su coeficiente de ubicación.-
Es el más subjetivo de los coeficientes, ya que juega el espíritu observador del tasador para comparar distintos aspectos, según sea una zona residencial, comercial o industrial. Si es una zona residencial, deberá comparar el aspecto general de la cuadra respecto de las otras cuadras, los árboles, los medios de transporte, etc. Si en cambio, se trata de una zona netamente comercial, deberá diferenciar una esquina de otra, una cuadra de otra, mediante una apreciación del tránsito peatonal, ya que a mayor tránsito peatonal, mayor valor comercial tiene la cuadra; inclusive deberá observar la orientación del sol y de sombras, ya que en zonas calurosas es frecuente que un lado de la calle sea de más valor comercial que el otro, exclusivamente porque a la tarde está en sombra, y ello favorece el tránsito peatonal.-
No hay una forma concreta, técnica o matemática de determinar el coeficiente de ubicación y como se dijo juega el criterio observador y analítico del tasador.-
La calificación de la calidad de la ubicación se puede realizar en función de una escala que va desde mala hasta excelente. La definición de las distintas categorías se detalla a continuación:
- Mala: Esta categoría indica que las características inherentes a la ubicación de la propiedad tasada son sustancialmente inferiores a aquellas que pudieran ser consideradas competidoras. Las características de ubicación son tan inferiores que el valor de la propiedad se ve significativamente afectado en forma negativa.-
- Regular: Esta categoría describe propiedades con características de ubicación que son inferiores a aquellas que pudieran ser consideradas competidoras. La ubicación es lo suficientemente inferior como para afectar levemente el valor de la propiedad.-
- Promedio: Esta categoría indica que las características de ubicación de la propiedad tasada son típicas del mercado y se consideran aceptables cuando se las compara con las otras ubicaciones consideradas competidoras. La mayoría de las propiedades se encontrarán dentro de esta categoría. Pueden existir algunas características negativas en cuanto a ubicación, pero también existirán otras positivas que las neutralizarán.-
- Buena: Esta categoría incluye aquellas propiedades con características de ubicación algo superiores a las encontradas en otras ubicaciones competitivas. Estas características deberán ser lo suficientemente superiores como para mejorar levemente el valor de la propiedad.-
- Excelente: Esta categoría indica que las características de ubicación de la propiedad tasada son sustancialmente superiores a las de ubicaciones competitivas. Estas características son tan superiores como para incrementar significativamente el valor de la propiedad.-
Entre los elementos a considerar cuando se evalúa la calidad de la ubicación, deben tenerse en cuenta:
La Compatibilidad, que es la capacidad de la propiedad de coexistir en armonía con las otras propiedades que la rodean sobre la base de su uso, tamaño, apariencia, estructura, etc. El tipo de uso de los predios predominantes en el vecindario determinará el grado de compatibilidad.-
Apariencia general de las propiedades vecinas. Se refiere a su aspecto físico, incluidos falta de mantenimiento y otros.
Conveniencia de la ubicación con relación al trabajo. Es el acceso a fuentes de trabajo en términos de distancia y tiempo de viaje. Asimismo, se deberá considerar el costo y la disponibilidad de transporte público.
Conveniencia de la ubicación con relación a escuelas. Es la disponibilidad de escuelas cercanas a la propiedad tasada. Debe considerarse también la facilidad de acceso y tiempo de vieja hasta ellas.-
Conveniencia de la ubicación con relación a lugares de recreación. Es la proximidad y facilidad de acceso a lugares de recreación. El número, tipo y calidad de las alternativas de recreación debe ser tenido en cuenta.-
Disponibilidad de transporte público adecuado. Es la disponibilidad y facilidad de acceso a transporte público en la zona. Deberá tenerse en cuenta los costos y calidad del transporte disponible.-
Disponibilidad de servicios adecuados. Es el suministro en cantidad y calidad de servicios en la zona, comparado con otras zonas de competencia. Debe tenerse en cuenta los servicios públicos, privados e individuales.-
Seguridad pública: protección de situaciones de riesgo. Se refiere al grado de ausencia de riesgos y disponibilidad de servicios para emergencias.-
Reputación de la zona. Se refiere a cómo es percibida la zona en el mercado y el grado de reconocimiento que tiene en función a características tales como: tipo de personas que la habitan, edad y estado de las edificaciones (por ejemplo: edificios históricos), ubicación cercana a centros de atracción, etc.-
Este es un listado parcial. Debe considerarse todos aquellos elementos que hacen al interés del comprador e influyen en la calidad de la ubicación de la propiedad tasada. Los elementos de la propiedad tasada deben ser comparados con los de aquellas de precios similares o con las de ubicaciones similares o que compitan con ésta. Cuando se evalúa la posición relativa de una propiedad o vecindario, el tasador deberá tener en cuenta sus características competitivas, en términos de ubicación, condiciones físicas y condiciones imperantes, a la fecha, en el mercado.-
Los siguientes, son ejemplos de las distintas categorías:
v Ubicación mala: La ubicación de una propiedad puede considerarse mala si, por ejemplo, linda con una vía de ferrocarril y el cruce más cercano para dirigirse al centro de la ciudad se encuentra a varios kilómetros de distancia. Esta calificación es aplicable siempre que las otras propiedades de la zona no presenten esta característica adversa. Como resultado de lo antes mencionado, la propiedad tendría menor valor que en otras ubicaciones.-
v Ubicación regular: En zonas donde los habitantes no poseen automóviles o prefieren no usarlos, el acceso al transporte público es importante. Si la propiedad en cuestión no está ubicada en las inmediaciones de una parada de colectivo, subterráneo o estación ferroviaria, la propiedad podría considerarse como en ubicación regular, en compararon con otras ubicaciones con mejor acceso al transporte público.-
v Ubicación promedio: La ubicación de una propiedad puede ser considerada ubicación promedio si ésta se encuentra en una calle con edificación dispar mientras otra vivienda similar se encuentra localizada en una calle de construcciones homogéneas.-
v Ubicación buena: La ubicación de una propiedad puede ser considerada buena cuando presente una característica que sea percibida por el mercado como una ventaja competitiva sobre otras viviendas similares, como por ejemplo podría ser la proximidad a escuelas, comercios y centros de trabajo.-
v Ubicación excelente: Una propiedad podrá ser considerada como bien ubicada si está frente a un parque y cuenta con una vista agradable del área circundante, mientras otras similares están a dos o tres cuadras de distancia y carecen de dicho tipo de vista. Se podrá categorizar como ubicación excelente si la vista al parque es muy atractiva.-
(1) Extraído y adaptado del Manual del Banco Central de la Rep. Argentina
Reputación de la Zona (Matriz de Vecindario)
Una metodología interesante es establecer una "Matriz de Vecindario" (2), que plantea un modelo de análisis de las zonas o de los sectores involucrados (a tasar y antecedentes). De esta manera se construye una matriz de evaluación de zonas o sectores conocida como "Matriz de Vecindario".-
En primer lugar se establece el criterio de evaluación, diseñando una escala de puntaje en función de la condición del aspecto considerado. Se puede elegir entre escalas del 1 a 3, del 1 a 5, de 1 a 10, etc., partiendo que 1 sería la condición más desfavorable. En la práctica es conveniente simplificar la escala ya que esta metodología en esencia lo que trata es de hacer un poco más objetiva la tarea eminentemente subjetiva de evaluación de las zonas o sectores a comparar. Luego, se establecen los factores principales y sus respectivos componentes que serán evaluados y el peso que se le asigna según sea la importancia relativa entre ellos.-
Si se supone que se está realizando un avalúo de un terreno ubicado en un Sector 1 y se tiene antecedentes en los Sectores 2 y 3, probablemente resultaría interesante aplicarle a dichos sectores una matriz de vecindario para así homogeneizar los precios por ubicación.
Si este fuera el caso, los factores de corrección por ubicación quedan determinados así:
En donde el FcV viene dado por: VcV = Peso Sector en Estudio / Peso Sector Antecedente.
Por otro lado, si el terreno objeto de tasación está ubicado en el Sector 1, los factores son:
(2) Extraído y adaptado de Ing. Arturo Facchin Olavaría - Cámara Inmobiliaria de Carabobo
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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