El enfoque de costo histórico fue preparado como parte de la mayoría de los avalúos de bienes raíces comerciales. Sin embargo, el reparo de incluir el enfoque de costos (cuando no era relevante) se ha disipado en los últimos 20 años.
El principio de sustitución es la base técnica para emplear el método del costo. De acuerdo con el principio de sustitución, un comprador prudente no pagaría más que el costo de construir una propiedad similar. En otras palabras, uno no gastaría $ 2.000.000 para comprar un nuevo complejo de apartamentos si podían construir para 1.500.000.
El valor de enfoque de costo es la suma del valor de mercado de la tierra, costo de reposición depreciado y el esfuerzo empresarial. La tierra es por lo general valoradas por el método de comparación de ventas. El costo de reposición es el costo para construir un edificio de la misma calidad y la utilidad funcional como la propiedad en cuestión. (Costo de reproducción es el costo para construir un duplicado exacto Este enfoque se utiliza en ocasiones para los edificios antiguos construidos con los materiales y de la artesanía u otro tipo no se utiliza actualmente.).
Obsolescencia externa ocurre cuando las circunstancias fuera de los límites de la propiedad objeto de un impacto negativo en su valor. Por ejemplo, un edificio de oficinas en Nueva York sufrirá los efectos de la obsolescencia externa si la ocupación oficina de Manhattan se redujo de 93% a 75%. Una mansión construida al lado de una masacre de la casa es otro ejemplo de la obsolescencia externa.
Ganancia empresarial es la cantidad de compensación necesaria para inducir a alguien a organizar el sitio, los inversores, la deuda, la arquitectura, la construcción y el arrendamiento es necesario para planificar y construir una propiedad. La cantidad apropiada de beneficio empresarial depende de factores tales como la competencia, la dificultad del proyecto, las condiciones del mercado y la sabiduría del plan de los desarrolladores. En algunos casos la obsolescencia externa o funcional prohibir la ganancia empresarial.
Lo que sigue es un resumen de la metodología de costes:.
Valor de Mercado de la Tierra.
+ costo de reemplazo nueva de mejoras.
- Todas las formas de amortización.
+ ganancia empresarial.
= Valor de Mercado a través del Costo Enfoque.
3 EL ENFOQUE POR COSTO DE REPOSICION
La tasación por enfoque de costo de reposición implica determinar el valor del suelo del inmueble por enfoque de comparación de mercado al cual se le suma el valor de lo construido depreciado por antigüedad y por estado de conservación.
3.1 CARACTERISTICAS DEL ENFOQUE DE COSTO DE REPOSICION
Se efectuará a continuación una revisión de las principales características del enfoque por costo de reposición.
3.1.1 Consideraciones preliminares
El enfoque de costo de reposición implica considerar las siguientes circunstancias:
• Se trata de determinar el costo actual de ejecución material de lo construido.
• Aplicable sólo a lo construido.
• La obtención del costo actual se hará por:
- Reposición o reproducción: réplica idéntica, o,
- Reemplazo: réplica similar.
• Se trata de un método siempre perfeccionable.
• Aplicable para lograr el valor del inmueble sólo cuando hay correspondencia entre el uso actual del suelo y el del inmueble.
3.1.2 Usos
El uso del enfoque de costo de reposición se aplica para proyectos en construcción o terminaciones preferentemente a:
• Resoluciones judiciales.
• Arbitrajes civiles.
• Valoraciones para compañías de seguros.
• Inmuebles no habituales del mercado inmobiliario urbano: industrias, escuelas, monumentos nacionales, teatros, estadios, etc.
• Valuación de lo construido en expropiaciones urbanas o rurales.
• Auxiliar para determinar el costo de lo construido en la evaluación de proyectos inmobiliarios.
• Controlar avances y gastos de una obra en ejecución.
• Auxiliar de otros enfoques para valorar edificaciones nuevas habituales.
3.2 EL PROCEDIMIENTO DE VALORACION
El procedimiento de valoración por costo de reposición de lo construido puede desarrollarse en base a:
• El costo histórico u original.
• El presupuesto al día el cual a su vez puede ser:
- Detallado.
- Simplificado.
- Utilizando el método unitario de cubicación presupuestada sistematizada.
3.2.1 La cubicación presupuestada sistematizada
La cubicación presupuestada sistematizada es un método que permite la determinación del valor po rm² de lo construido según sean las características de lo edificado y su ubicación territorial. Para ello será imprescindible sistematizar la información, que se capte del mercado de valores por m²de construcción. Esta información debe ser clasificada según se trate de “obras de edificación” o de “otras construcciones” (bodegas, galpones, hangares y edificios similares) considerando:
• Altura de edificación.
• Clases de edificación.
• Calidades de edificación nueva.
• Emplazamiento territorial.
3.2.3 Actualización de valores unitarios de costo de reposición.
Es responsabilidad permanente del tasador tener actualizados los valores UF/M² de edificación así como los valores unitarios de cada una de las partidas habituales de las obras complementarias. El procedimiento de actualización de valores UF/M² de edificación obliga a efectuar nueva captación de referencias del mercado de la construcción y a nuevo análisis de los valores unitarios de las partidas de obras complementarias.
3.2.4 Depreciación.
Los valores de costo de reposición actualizados serán afectados por el factor de depreciación por antigüedad. Esta pérdida de valor tiene un fundamento más contable que tecnológico.
Enfoques de tasación Autor: Nelson Aravena Fecha de creación: 10/09/2007 Alberto Arenas & Arqtos. Asociados (Chile)
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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