1. La calidad de los materiales y su correcta utilización
La calidad física de la construcción comprende:
- La característica de los materiales de construcción: sus propiedades de resistencia a los esfuerzos mecánicos, a los agentes climáticos y a las condiciones de servicio; su aspecto externo.
- La correcta utilización de los materiales mediante procedimientos constructivos adecuados.
"La calidad material tiene un efecto directo sobre el valor del edificio porque afecta a dos importantes elementos del mismo: la vida probable y el valor residual" (Chandías).
Las deficiencias constructivas hacen sentir también su influencia en el valor al originar mayores gastos de conservación.
Los materiales deben ser aprovechados de acuerdo a reglas del arte, es decir, con buena mano de obra y en la medida que corresponda. No aumenta el valor el hecho de que una estructura de hormigón se halle sobredimensionada o que los muros tengan un espesor superior al requerido técnicamente.
La calidad de los materiales y su correcto empleo, las instalaciones y servicios complementarios, así como la calidad funcional del edificio, definen la categoría de éste. Las categorías varían desde la "económica" hasta la "de lujo".
Es de resaltar que la categoría de un edificio no queda determinada exclusivamente por el tipo de material utilizado, deben considerarse además:
- la correspondencia entre el tipo de material y la función de los locales o destino del edificio;
- las cualidades funcionales del edificio;
- las instalaciones y servicios complementarios, su eficiencia y capacidad.
Tampoco puede establecerse que ciertos materiales sean característicos de una categoría determinada dado que, los materiales utilizados en la construcción resultan propios de las características naturales de la región y de las exigencias del clima, que condicionan la arquitectura. Los elementos que provee la naturaleza (madera, piedra, otros), así como la facilidad y economía de su extracción, traslado y utilización, provocan su uso generalizado.
“En el costo físico de un edificio existen una serie de rubros, que salvo pequeñas variantes, son homogéneos para cualquier categoría. La estructura de hormigón armado se realiza exclusivamente dentro de una misma calidad para cualquier tipo de construcción; lo mismo ocurre con las excavaciones, mampostería, aislaciones y, en general, con todo lo que en construcciones se llama obra gruesa.
Es en los detalles de terminación, revestimientos, carpintería, yesería, marmolería y servicios centralizados, donde surge con evidencia la categoría de un edificio” (Guerrero).
A los fines de evaluar los materiales utilizados, debe procederse al análisis de las partes constitutivas del edificio en el correspondiente orden:
a) estructura resistente;
b) mampostería (paredes);
c) cubiertas (techos);
d) cielorrasos;
e) revoques;
f) revestimientos;
g) pisos;
h) carpintería (aberturas, placares, etc.);
i) pintura.
Rivarola hace mención a la necesidad de que la calidad de los materiales se encuentre en relación con la vida necesaria de los edificios. No debe confundirse vida necesaria -en función del destino- con probable -conforme a la calidad de los materiales-. Pueden darse tres situaciones: que esa vida necesaria quede garantizada por aquella calidad, que esa vida necesaria sea menor que la duración de esos materiales y, contrariamente, que esa vida necesaria sea mayor que esta duración. Se manifiesta así, la influencia que tendrá el costo sobre el valor según la relación que se establezca entre aquellas dos vidas.
En los casos en que la vida probable y la necesaria no se corresponden, el valor del edificio será inferior al costo en razón de la imposibilidad de amortización total, ya sea, por la inutilidad del tiempo de sobrevida o por la necesidad de una rápida amortización que no puede forzarse en lo económico.
El nivel de aprovechamiento de los materiales -como rezagos- al final de la vida útil de un edificio, es el último elemento de la calidad física.
Individualmente tratados, los materiales pueden conservar las condiciones necesarias para una nueva aplicación, por lo tanto, deben ser considerados en toda fórmula de depreciación e inciden en el valor.
2. La edad y estado de conservación
La calidad de los materiales y su correcta utilización, están íntimamente vinculados al estado de conservación y edad del edificio.
Siguiendo a Rivarola -lo transcribimos parcialmente-:
"Para determinar el verdadero estado de conservación en relación a la edad y de allí inducir el resto de vida y los gastos de reparaciones inmediatas, será necesario examinar los elementos del edificio agrupándolos, al menos, en dos órdenes: a) elementos vitales; b) elementos accesorios. Son elementos vitales las estructuras de sostén y constructivas en general, y las instalaciones fundamentales que para su reparación a fondo o sustitución requieran trabajos de rotura y remiendo de otros elementos del edificio (por ejemplo: instalaciones sanitarias, de gas natural, de agua corriente); son elementos accesorios aquellos que pueden ser reparados o repuestos sin tocar otros elementos del edificio o tocándolos tan sólo en grado mínimo (por ejemplo: revoques, pinturas, herrajes de carpintería)".
Las reparaciones oportunas y tareas de mantenimiento permanentes, contribuyen al sostenimiento de los valores a través del tiempo. La mayor duración de las estructuras regularmente conservadas prolonga el rendimiento del edificio y se traduce en un mayor valor presente. Por el contrario, los gastos necesarios para rehabilitar estructuras e instalaciones, deben ser considerados como valores negativos.
3. Instalaciones accesorias
Las instalaciones de servicios complementarios, destinados a satisfacer las demandas de confortabilidad, inciden en la valoración del edificio y dependen de la calidad, conservación y adelanto técnico con que cuentan.
Rivarola apunta, en cuanto al número, condición, calidad y clase de las instalaciones, para establecer la influencia sobre el valor.
Algunos autores identifican las instalaciones en:
- eléctricas,
- térmicas
- mecánicas.
A nuestro juicio, la instalación eléctrica debe entenderse -en extensión de su significado- como alámbrica, y en ella comprendemos no sólo a ese servicio, sino todo acceso a los medios de comunicación (teléfono, televisión por cable, etc.). Estas instalaciones deben encontrarse embutidas y distribuidas conforme a su necesidad intrínseca y hábitos de uso.
Las instalaciones térmicas comprenden el acondicionamiento del aire y del agua (frío y calor). Los sistemas centralizados, acondicionadores de aire individuales (frío o frío-calor), calefactores individuales (en todas sus formas, incluidos aquellos para agua -termo tanque, calefón, etc.-), configuran el tratamiento térmico de un edificio. De la calidad de los materiales, tipo de instalación, actualización tecnológica y cantidad en la que sirva -en relación con la necesidad- se desprende el valor de la instalación.
Entre las instalaciones mecánicas pueden considerarse los ascensores y montacargas -en edificios de más de una planta-, apertura automática de puertas (fundamentalmente, en garajes), etc.
Agregamos las instalaciones de emergencia o especiales: contra incendios, para discapacitados, grupos electrógenos, tanques de depósito o bombas extractoras de agua, sistemas de seguridad, etc.
El tasador debe evaluar la existencia de estas instalaciones, relacionándolas con la característica y destino del edificio.
Fuente: “Tasación de inmuebles urbanos” – Artemio Daniel Aguiar (Argentina)
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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