Estos apuntes que me facilitara una ya experimentada ingeniera civil, los considero con un valor incalculable para que muchos que recién se inician o, que han aprendido “tasación” (por arriba, como digo yo), tomen conceptos prácticos y claros de un docente en clase.-
Especialmente mis colegas martilleros y agentes inmobiliarios, para que me entiendan cuando les trato de explicar que en la Argentina, en este momento, NO EXISTE MERCADO INMOBILIARIO. Cuando les expreso que “los bienes valen por lo que están dispuestos a pagar por ellos”.
Acá, en estos apuntes, encontrarás muchos de esos conceptos esenciales para la profesión del tasador y, para aquellos que deben trabajar dentro del mercado inmobiliario.-
CRITERIOS GENERALES SOBRE VALUACIONES
Valuar es determinar el precio de una cosa. Los teóricos de la materia que ha sido muy trabajada, discuten desde escuelas económicas totalmente diferentes. Si nos ponemos en una escuela económica que acepte las reglas de juego del mercado, nos dice que el precio es aquel que está dispuesto a pagar un comprador de buena fe que no necesite comprar, a un vendedor de buena fe que no necesite vender.-
Es decir, es una situación de tipo teórico y de un equilibrio teórico económico.-
El vendedor, es decir quien tiene la disposición de vender, que obra de buena fe pero que no necesita vender (es vendedor pero que no vende por una compulsión) llega a un precio con un comprador que no necesite comprar (es decir que no tenga una compulsión para realizar la operación).-
En esta condición teórica de mercado, si los números son suficientemente grandes, es decir si quienes hacen la oferta y quienes quieren vender y quienes quieren comprar son los suficientemente numerosos se produce teóricamente un proceso de ajuste, hasta que se llega a la determinación del precio de mercado; y en ese caso el precio del bien, es el precio fijado libremente por el mercado en una situación de equilibrio.-
Eso es una forma de concebir el precio de una cosa y entonces la función del valuador es tratar de determinar con elementos de tipo técnico el precio de un objeto o el precio de un bien, para poder establecer en las condiciones de mercado cuál es el valor, ese teórico de equilibrio, al cual ese bien debe o puede ser vendido; precio de mercado, esa es una escuela.-
La otra escuela, no es nada pequeña, puesto que los hombres que se adhieran a esta escuela viven desde Europa Central hasta el mar del Japón; sostienen que el precio no depende del mercado sino que depende exclusivamente de los esfuerzos que la sociedad produce o genera para realizar el producto, y los productos que no tienen su origen en un esfuerzo del hombre, no tienen precio porque están fuera del mercado; es decir, la tierra no tiene precio porque en los países socialistas, la tierra no es un valor de mercado, como no lo es una mina, como no lo es un pozo petrolífero, pero sí tiene precio el petróleo, el acero y la casa.-
Nosotros sostenemos y, en eso aceptamos la postura de Chandías, que en nuestro sistema económico cada objeto tiene en cada lugar y en cada instante determinado un precio, que ese precio es único, y que la función de la valuación es tratar de acercarse por medio teóricos, lo más posible a ese precio o a ese valor que es singular del objeto.-
También sostenemos que en nuestro sistema el valor es el valor de mercado, y que solamente cuando nos resulta imposible determinar el valor de mercado tomado de antecedentes reales, de mercado, podemos ir a la determinación de valor por la suma de los insumos; o sea, la mano de obra, los materiales, los equipos y los gastos generales.-
Esta primera idea, es el principio básico sobre el cual se asienta toda la teoría económica. Entonces hay que tener bien claro que el valor no es lo que suponemos que debe valer, sino lo que el mercado dice que vale.-
Si yo tengo un cuadro pintado por un pintor desconocido y para mi ese cuadro tiene un valor muy importante, el valor de ese cuadro no es el que yo le fijo, sino el que le fija el mercado; o sea, el valor de ese cuadro en un juego libre de oferta y demanda, se puede vender; porque lo otro son valores subjetivos en función exclusiva de situaciones particulares.-
Hay una tendencia entre quienes no son valuadores profesionales e inclusive caen también en esto muchos ingenieros, a dar valor a los elementos a los que se debe tasar en función de intereses de otro tipo o sea, intereses particulares, de los clientes, intereses del mismo valuador en sus propios honorarios, intereses en quedar bien, intereses en lo que se llama a veces enganchar un negocio, pero esto no es lo correcto.-
Lo correcto es ponerse en una situación objetiva y, es decir, con los elementos de que disponga, como funcionaría el mercado y cual es el precio ideal a que se llegaría en ese equilibrio de las dos curvas que les mostraba el ingeniero Maldonado.-
Pregunta: ¿Ingeniero, es lo mismo hablar de valor y de precio?
Se ha discutido mucho la terminología, en este último congreso de valuaciones; se discutió si hay alguna diferencia entre valuar y tasar, y al final resulta que es lo mismo.-
Yo estoy aceptando que valor y precio sea lo mismo. Entonces como funciona el profesional ante el problema de la valuación; lo que hace es simplemente utilizar criterios racionales y aplicar herramientas generalmente de tipo matemática para poder pasar de algunas pocas cosas a determinar la ley general, que es la que nos daría para el caso singular el precio.-
Es decir, yo tengo que tasar esta mesa pero no tengo en el mercado esta mesa sino que tengo mesas semejantes que tampoco están en este lugar sino que están en mueblerías, casas de familia, otras están en Bs. As., otras en Rosario, pero el problema es tasar concretamente esta mesa; entonces mi problema como valuador es, tomando de casos singulares que no son éste sino otros, hacer la transferencia de esos valores para poder determinar idealmente en un juego libre de mercado, cual sería el valor de esta mesa que no tiene igual en ninguna de las otras mesas que nosotros estamos considerando.-
Eso es lo que tenemos que hacer como valuadores. El libro de Chandías lo dice bien en el capítulo 1º, pero ustedes tienen una formación muy matemática que los lleva a perderse en los cálculos; y no ver que no son operadores calculistas sino ingenieros; es decir, que tienen que usar elementos y utilizar el ingenio.-
Entonces toda la metodología que le damos acá, todos los sistemas que se han utilizado, tienen valor en cuanto tengan vinculación con la realidad, pero si no tienen vinculación con la realidad los cálculos más brillantes que hayan hecho no sirven para nada.-
Informes técnicos de la década del '60 dicen sobre una discusión muy larga en Bs. As.; dicen unos, que los ingenieros hablan sobre el problema de la ley de alquileres y dicen que, evidentemente esta ley directamente en la propiedad inmueble, y la ley de alquileres desapareció y no se produjo ningún caos; los alquileres tampoco se fueron a las nubes. Entonces todo va a ese punto, nosotros vemos en un práctico, cómo hacer las correcciones de frente y de fondo, sin embargo a veces es cierto y a veces no sirve para nada directamente.-
Estas tablas de frente y de fondo fueron preparadas en un contexto económico y en un sistema de disposiciones municipales de hace más de 40 años que para pero, no se referían a Córdoba, sino a Bs. As. y, como si eso fuera poco, han cambiado las condiciones económicas, las reglamentaciones, el tipo de vida; o sea, también condiciones sociales, y traer esos valores a Córdoba a veces, dan elementos coincidentes, y a veces dan elementos totalmente discordantes.-
Sin embargo, hay hombres que se pasan la vida creyendo que las tablas de frente y de fondo son de aplicación automática y perfecta; ése es un caso.-
Otro caso típico es aquello de que los intereses son un precio del dinero y que en precio de dinero es un elemento autónomo y, que debe ser considerado dentro del beneficio, porque yo no puedo pretender que mi cliente me pague a mí (nos olvidamos de la inflación) dos cosas: el beneficio del capital de terceros y, un beneficio mío como si yo también hubiera puesto capital; entonces también tendría beneficio por dos partes. Si yo pretendo cobrar intereses, mi margen de beneficios tiene que ser menor, porque el interés es la compensación del capital afectado al negocio y después, recién viene el área del negocio.-
Sin embargo en el problema de las valuaciones me encuentro con la sorpresa de alguien al entrar a valuar me sostiene que el precio es la sumatoria de los costos más los intereses, y por qué de los intereses; diga del beneficio, porque os intereses son parte de los beneficios. Si el precio de su dinero mas el área de su negocio; cuando las ideas no son claras, los problemas se hacen complejos. Entonces todos los métodos que vamos a ver, lo único que hacen es tratar de llevarnos con un criterio de racionalidad a establecer un precio de mercado y luego contrastarlo si es necesario, con la realidad. Puede ocurrir que el precio a que nosotros lleguemos sea falso, por consiguiente, lo que hemos hecho nosotros no sirve.-
Su título de doctor en Ingeniería no sirve de nada si Ud. llega a una conclusión, que los mil analfabetos dicen que no es válido, porque ellos manejan el mercado y no Uds.-
Si alguien le dice a Ud. no puede ser que eso valga $ 100 y hay 1.000 personas que lo compran en $ 100, el valor de eso son 100, con la advertencia de que el riesgo de comprar en $ 100 es muy grande. Entonces, el precio de mercado son $ 100, pero no se metan en ese negocio, pero eso vale $ 100 que es una cosa no igual que la que ustedes están acostumbrados a oír. Entonces el valuador o tasador lo que hace es observar y determinar, pero no pretender que él es el que fija el precio. El que fija el precio es el vendedor, el que fija el precio es el comprador.-
El tasador lo único que hace es reflejar el precio que otros fijan; es un observador del fenómeno; no un elemento modificador del fenómeno.-
El libro de Chandías, lo aceptamos como es, con algunas pequeñas consideraciones exteriores; el problema de nosotros es cómo hacer compatibles valores que se producen en distintos tiempo y en distintos lugares para transferirlos a un tiempo, y un lugar determinado; es decir hay un problema que los elementos, los datos con que uno se mueve en esta parte de la ingeniería económica, que son las valuaciones surgen de operaciones que no son simultáneas y, mucho menos, se dan en el instante en que se produce la valuación. Además, que generalmente se produce en ubicaciones físicas indistintas las que tiene el bien que uno está tasando. El problema está en que hay que tasar un bien con elementos comparativos tomados de operaciones realizadas en otros instantes temporarios.-
Eso si la moneda fuera estable y la distancia temporal reducida no sería un inconveniente si nosotros imponemos que las situaciones económicas son las mismas y no hay ningún problema de envileomiento (nota: no se entiende en el documento la palabra) de la moneda, no hay ningún inconveniente en considerar valores provenientes de operaciones que tienen alguna antigüedad, lo que hay aquí en la Argentina es sencillamente que a unidad de medida peso, peso nacional es un elemento que continuamente cambia su dimensión, entonces cuando nosotros medimos algo económicamente, lo medimos en una unidad que tiene un valor para este instante, pero que tenía otro valor antes, y que tendrá otro valor mañana; como si eso fuera poco, no hay una ley matemática que nos diga que el proceso de desvalorización, el pagado en el futuro.-
O sea que tenemos que comparar valores distintos por un problema simplemente de modificación de la unidad de medida. Es como si las vibraciones de los átomos variaran todos los días, entonces la longitud del metro cambiará todos los días, porque nosotros le hemos referido a un elemento de longitud de onda de una vibración atómica; tendríamos un metro que todos los días cambiaría de valor; pero tendríamos el problema de medir ese metro para saber cuáles son sus dimensiones.-
Como se ve, la cosa no es nada fácil; no se da en el mundo físico, pero sí se da en el mundo económico.-
Primer problema: Nos movemos con valores que cambian día a día.-
Segundo problema complejísimo que hay: es una economía donde la unidad cambia día a día, y donde tenemos que tratar de descubrir las variaciones de esa unidad; también las relaciones de valores entre los distintos elementos que cambian día a día. En una economía estable, se suele citar el caso de lo que ocurría en Francia antes de la Primera Guerra, digamos 1890 a 1914. Todo francés creía y sabía que un huevo de gallina costaba 1 centavo; y también sabía que un napoleón oro valía tantos francos, y ese valor lo tuvo aquí en 1890, en 1900, en 1910, en 1914 y todo el mundo sabía también que la baguete de pan francés valía 5 fr o 7 fr, y ese precio estaba arraigado en la conciencia de todos los franceses de tal manera que las oscilaciones que se producían eran reducidas y tendían de nuevo a restablecer el equilibrio.-
Quien pretendiera cambiar unilateralmente esos precios se encontraba con la reacción adversa de todos los demás ciudadanos que sabían que así como los huevos son blancos, sabían que costaban 1 fr; entonces las relaciones económicas, o sea cuántos huevos de gallino equivalían a una baguete, o cuántas baguetes equivalían a una bolsa de harina, se mantenían constante mucho tiempo y la modificación en esos valores relativos se hacían muy lentamente. Todo el mundo iba teniendo conciencia de lo que ocurría; entonces era fácil hacer una tasación, porque todo el mundo tenía conciencia clara que el valor del terreno de esas características era de 200 francos, porque hacía 15 años ese mismo terreno había sido vendido en 200 francos, o el del frente. O el de un manirroto que vendió el terreno para irse a París lo vendió en 190 francos, y ya se sabía que los 190 francos eran porque era un irresponsable, y lo había vendido sin cuidar bien su dinero.-
Entonces eso hacía que todo fuera más simple. Pero cuando nosotros entramos en una economía de inflación, la cosa cambia, porque cada una de las personas intervinientes en esta economía de inflación tiende a tratar de modificar los precios de los elementos que controlan unilateralmente.-
Es decir, se entra a una pugna para tomar una participación mayor en el mercado total que es de muy difícil control por parte de los compradores.-
Nosotros que estamos en el negocio de la construcción no sabemos cuanto vale una bolsa de cemento, porque el precio que tuvo el otro día no es el mismo que tiene hoy. Las relaciones entre los precios de los distintos elementos que se ponen en el mercado son totalmente cambiantes y estas relaciones hacen muy difícil determinar también las valuaciones porque ya no podemos entrar en comparaciones relativas; no podemos decir cambio la casa por el campo que tenía 15 argentas (vieja medida francesa de superficie). Este tipo de relaciones que no estructuraba un sistema de valores económicos ha desaparecido. Entonces nosotros partimos para una fecha determinada de un valor 100 y con la utilización de distintos artificios que son los números índices, vamos determinando valores relativos en lo sucesivo.
Entonces, qué hacemos nosotros los argentinos y en general los sudamericanos que somos junto con los israelíes los desgraciados campeones de la inflación (?).-
Nosotros utilizamos los números índices, y entonces utilizamos escalas, por supuesto, es una escala diagrama cartesiana común, pero es muy común que haya que trabajar con escalas semilogarítmicas.-
Valores relativos con respecto al valor de origen, que nos están indicando lo siguiente (y hay un llamado de atención), que para estas ubicaciones temporales, estos distintos valores, no son nada más que el resultado de una contracción de la unidad monetaria, o sea que aunque aparezcan estos números grandes acá, en relación si nosotros hacemos las correcciones correspondientes nos volvemos al valor de origen (fig.a). Es un problema simplemente de modificación de unidad de medida.-
Esto es uno de los grandes problemas que tenemos en Argentina. Alguno que haya estado vinculado al campo, conoce el problema de los créditos indexados con tasas de precios mayoristas, nivel general.-
Lo mismo que el campo exige que se los indexe con un índice propio adecuado, porque el problema está en que el cálculo de las actualizaciones varía según la metodología que se utilice y puede ser muy diferente. Esto lo sabe un industrial que tomó crédito y se encontró que su propia fábrica estaba produciendo con una ley de crecimiento de precios que era muy inferior a la ley de crecimientos de los créditos.-
Pero esto no solamente genera una situación de incertidumbre, sino que hace perder de vista también que hay una cantidad de bienes en el mercado cuyo valor se altera por un proceso de valorización; es decir, puede ocurrir que si compro un determinado bien tierra, y ese bien siga en valores absolutos una ley distinta, es decir se produzca un proceso de este tipo.-
Si partimos de un valor de 100, el bien siga esta ley de tal manera que tenga un mayor valor real. Volviendo de nuevo a los franceses (fig. b). En las afueras de París se está por instalar una estación del Metro y entonces, se hace un fraccionamiento y, en ese momento, se llega a 100. Llega la estación del Metro; se instala, se produce el desarrollo del suburbio (París 1900), entonces el valor de los terrenos aumenta y, en 1910 que ya se ha instalado, el suburbio ya ha tomado características propias, los terrenos que valían 100 valen 300. Aquí hay una valorización.-
Pero los argentinos, cómo hacemos para separar el problema de la valorización de los bienes, del problema de la modificación de la unidad de medida; porque si a mí me dicen en este momento que un terreno vale 3.000 veces más que en el año 1968, lo que me están diciendo es que la medida en la misma unidad, el valor es 3.000 veces mayor; pero lo que yo no sé es si esas 3.000 veces mayor incluye algún elemento propio de valorización (?).-
La metodología para hacer esto es bastante compleja; en definitiva consiste en hacer estudios concentrados en algunos puntos temporales del diagrama. Es decir, supongamos estudiar valores concentrándose en algunos puntos para tratar de determinar una misma dispersión y ver después de hacer las correcciones por modificación de la unidad monetaria. Ver si esos valores verdaderamente indican una señal de crecimiento o no. Sin embargo, para tener algunas ideas de tipo general, en épocas normales y lo natural es que no lo sea, lo que ocurre es lo siguiente: en las zonas de rápido crecimiento de la tierra, la valorización se dará en los cascos céntricos.-
Eso nos indica que en las nuevas urbanizaciones se da una valorización de la tierra. En las zonas de crecimiento normal de la ciudad, la valorización de ésta, si se da, es casi insignificante.
Quien cree que comprando un bien en una zona de crecimiento normal de una ciudad hace una inversión especulativa razonable, a largo plazo, se equivoca.-
La relación especulativa es válida si puede realizar la reventa del bien suelo, tierra, en un plazo muy breve; si lo hace en un período muy largo se puede encontrar con sorpresas como ésta:
Un colega mío (esta operación es de tres ingenieros) vendió su casa natal allá por 1962 y la compró el ingeniero B; o sea el primer ingeniero que lo llamaremos D, le vendió al ingeniero B su casa natal en 1962 en Córdoba. El ingeniero D compró un departamento en Bs. As.. Muchos años después, yo le compré el mismo terreno al ingeniero del medio (o sea, el B) y pagué una determinada cifra que por supuesto no tenía nada que ver con la cifra original. Muy poco tiempo después, encontré a este ingeniero y le digo: Mirá, le he comprador el terreno en donde estaba tu casa por “tanto” dinero; y él me dio este dato: que es muy curioso; mirá el departamento que yo compré en el '62 con la plata que me pagaron por ese terreno, lo acabo de vender después de usarlo, arreglarle los daños, la cocina y lo vendí por la misma cifra que vos compraste el terreno. O sea que durante todo ese período el terreno no había perdido su valor, o sea que en 18 años el terreno había conservado su valor a pesar que los números indicaban una pretendida valorización, pero como había estado pagando impuestos durante todo ese período, no le había resultado una muy mala inversión, porque se había descapitalizado en lugar de capitalizarse.
Esa sorpresa que tuve no fue muy fuerte, porque uno llega al convencimiento que las inversiones inmobiliarias tienen una ley de crecimiento muy rápida al comienzo; es decir mientras produce una estabilización que puede ser considerablemente larga en el valor de la tierra.-
Cómo operar entonces para convertir los valores que tienen una dispersión temporal que utiliza el criterio de los números índices para corregir por procesos de valorización de la tierra; hay que hacer análisis mucho más finos o bien, simplemente hacer estimaciones que tendrán que tener una gran prudencia.-
El otro fenómeno es el hecho que nosotros debemos comparar elementos que no coexisten físicamente; es decir, tengo que tomar elementos que están ubicados en distintas situaciones. Para eso utilizamos coeficientes de paso; y acá el gran tema que da origen al manoseo de las valuaciones..-
¿Cómo hacer para pasar un valor a otro lo más objetivamente posible?
Hay distintas formas. Por ejemplo utilizar tablas que no hayan sido preparadas para casos concretos, sino que hayan sido preparadas para casos generales. Por ejemplo, en la provincia de Córdoba se tasan todos los inmuebles del departamento Capital con valores de cuadra. Esos valores de cuadra son mas bien valores relativos que valores absolutos. Nos pueden servir para comparar valores de terrenos ubicados en una u otra posición.-
Con respecto a los automotores, los diarios y revistas especializadas publican valores de automóviles usados que también nos pueden servir como elemento; como un cartabón para determinar relaciones. Informaciones de tipo periodístico; pero sin embargo éste es uno de los puntos donde es más difícil lograr una objetividad, y es donde más fácilmente se cae en el subjetivismo.-
El otro gravísimo problema que se le presenta al tasador es, comparar cosas comparables, y aquí la razón por la cual la tasación debe ser realizas por expertos cada cual en su propia área. Es decir que para tasar un puente por ejemplo, hay que saber mucho de puentes, porque hay que poder determina uno de los elementos básicos, es que es el de la vida presunta probable que puede tener ese punte, y eso no es una cosa que pueda determinarla cualquier tasador.-
Fuente: apuntes de la cátedra TASACIÓN de la Facultad de Ingeniería de la Universidad Nacional de Córdoba (Argentina), aportados por la Ingeniera Civil Griselda MORÁN, a quien le doy las gracias.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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