El presente, es un apunte de la cátedra “Tasación” de la Facultad de Ingeniería de la ciudad de Córdoba, provincia homónima, de Argentina; el que me fuera facilitado por la Ingeniera Civil Griselda MORAN (vecina y amiga del titular de este blog).-
APUNTE:
Cuando compramos un departamento, adquirimos diferentes cosas. Tenemos una cuota parte del terreno; una cuota parte de la superficie cubierta común; una superficie cubierta propia; y además, eventualmente, tenemos el derecho de uso de alguna superficie descubiertas comunes. Es decir, tenemos varios elementos que vamos a ver como ponderamos para realizar la valuación del departamento.-
La cosa hay que medirla con cuidado, porque el terreno no se amortiza, no se deprecia, conserva su valor indefinidamente, está sujeto solamente a contingencias de mercado; pero no está sujeto a las contingencias de la obsolescencia por efecto del tiempo. Con la construcción no pasa lo mismo. La construcción tiene un período de vida útil, tal que el cumplirse ese período, o bien por otras razones como catástrofes, sismos, incendios, etc., se destruye; entonces nosotros no somos más propietarios de un edificio que fue, sino que quedamos siendo únicamente copropietarios del suelo en la parte que corresponda a nuestra cuota parte.-
Entonces, cuando nosotros compramos, vamos a tener que pagar un precio. Ese precio está compuesto de la siguiente manera:
a) Coeficiente de copropiedad
x Superficie total del terreno
x Valor unitario actual del terreno ___________________
b) Coeficiente de copropiedad
x Superficie total de cubiertas comunes
x Valor unitario actual de la construcción______________
c) Superficie cubierta propia
x Valor unitario actual de la construcción______________
∑
d) Derecho a superficies descubiertas
comunes de uso exclusivo __________________
∑ x K______
PRECIO
Compramos una parte de la superficie cubierta comunes del edificio y va a valer el Coeficiente de Copropiedad multiplicado por la superficie total y por el valor Unitario actual de esa construcción, con la advertencia que según la ley, estos dos coeficientes de copropiedad pueden ser diferentes, no es lo usual, pero pueden ser diferentes.-
Además compramos la superficie cubierta propia.-
Todo esto nos da una primera sumatoria: ∑
Acá vale la pena hacer una aclaración. ¿Por qué hemos separado la superficie cubierta comunes de la superficie cubierta propia?. Lo hacemos por lo siguiente: puede ocurrir que en un determinado edificio, el estado de mantenimiento de un departamento sea diferente con relación a las superficies comunes del edificio; en cuyo caso, estos dos valores no resultan iguales. Supongamos que hay un departamento construido en un edificio de características Standard, cuyo propietario lo ha mejorado notoriamente; es decir, que le ha introducido revestimientos, pisos, accesorios de cocina, etc., que hagan que estos dos valores no puedan ser considerados iguales. Para ello hay dos caminos: 1) separar o considerar dos valores diferentes en b) y c); o 2) considerar el mismo valor y luego poner una sumatoria correspondiente a las mejoras o a las desmejoras que tiene el departamento.-
Hasta ahora, hemos hablado de terreno y de construcción.-
Hay departamentos, y esto es muy importante, que tienen derecho a superficies descubiertas comunes de uso exclusivo. Esto da un valor que de alguna manera hay que mensurarlo; es decir, un departamento que tiene derecho a una terraza exclusiva o un jardín, y nos da una nueva sumatoria.-
Pero esto hasta aquí no es directamente el valor del departamento, sino que hay que multiplicarlo por un coeficiente K que tiene en cuenta una serie de factores, tal que, sólo después de realizar este producto, tenemos el precio de la unidad.-
Dos departamentos exactamente iguales, de la misma superficie, de las mismas características, situado en el mismo edificio, en el mismo piso, uno da hacia una avenida y el otro da hacia un patio interior, los precios no son iguales. Vale más el departamento exterior que el interior; y aquí aparece el coeficiente K.-
Dos departamentos exactamente iguales, ubicados en el mismo edificio, todos al frente, pero el edificio no tiene ascensor. Pues entonces tenemos que el precio es totalmente diferente entre una unidad ubicada en la primera planta y aquella que está en el tercer piso. Allí también aparece el coeficiente K.-
Si el edificio está ubicado en zona comercial y estamos tasando uno de los locales de planta baja, seguramente el valor del local no es la sumatoria directa de todos estos elementos, sino que es considerablemente mayor. Recordemos lo que decíamos al comienzo, que si utilizábamos la planta baja en la zona céntrica, se consideraba que había por lo menos ya cumplido entre la mitad y los 2/3 del valor total del terreno. Algo semejante nos ocurre con los locales; quiere decir que acá tendremos un valor de K que puede ser notoriamente mayor que la unidad, mientras en los departamentos, podemos tener K = 1 ó menor que 1. Acá podemos tener K bastante mayor que la unidad, con una serie de sorpresas, porque no es lo mismo comprar un local en un edificio nuevo, recién terminado, que adquirir el local en un edificio que está cumpliendo o terminando ya su vida útil. Porque si adquiero un local en un edificio con su vida útil cumplida o próximo a su demolición, me voy a encontrar a muy corto plazo que mi inversión se reduce al término a); es decir, que lo que adquiero es la cuota parte del suelo. Caso bastante usual en quienes compraron locales en edificios muy vetustos en la ciudad de Buenos Aires y, algún caso, se ha dado en Córdoba. Se dirigieron al agente inmobiliario y éste no entró a juzgar estos elementos, sólo dice: un local céntrico vale tantos $/m²; pero vale eso si estamos al comienzo de la vida; porque si estamos al final de la vida, lo único que va a tener derecho va a ser a este elemento, parte del terreno.-
Entonces, nuestro problema es simplemente ponderar cada uno de estos elementos y ponderarlos no solamente en función de los valores del suelo y de las características del edificio; sino también de la vida potencial del edificio para evitar el caso de sobrevaluar o infravaluar una unidad determinada.-
Para las valuaciones, se usan los planos de subdivisión en propiedad horizontal y además debe tenerse mucho cuidado en algunas normas de los reglamentos de copropiedad, porque hay veces que los reglamentos de copropiedad dan cargas especiales a algunas unidades que también en ese caso deben ser mensuradas en el instante de la tasación.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
miguelantonana@yahoo.com.ar – tasantonana@yahoo.com.ar
https://www.enunblog.com/eltasadorpampeano/
https://www.enunblog.com/eltasadorpampeano2/
https://www.enunblog.com/eltasadorpampeano3/
https://www.enunblog.com/eltasadorpampeano4/
https://www.enunblog.com/eltasadorpampeano5/
https://www.enunblog.com/eltasadorpampeano6/
https://www.enunblog.com/eltasadorpampeano7/
https://user.eltasadorpampeano.webnode.com
Seguime en Facebook.