En la práctica, rara vez ocurre que el tasador pueda encontrar un único índice con validez explicativa global. En otras palabras, en una tasación determinada es difícil encontrar un índice que refleje por sí solo la calidad global de cada uno de los inmuebles. Sólo en ciertos casos particulares el tasador trabajará con un índice único sin perder fiabilidad evaluatoria. Desde luego estos casos particulares son pocos frecuentes. Por ejemplo se puede trabajar con un solo índice cuando se quiere tasar un inmueble cuyo precio de mercado depende sólo de sus distancias a centros urbanos importantes. Entonces, el índice único será la media ponderada de dichas distancias.
Ahora bien, cuando el inmueble problema es un edificio, un apartamento, un local de negocios, etc., el tasador debe contemplar múltiples signos externos, cada uno de los cuales contribuye en una pequeña medida a explicar el precio de mercado. Así, por ejemplo, para un edificio de oficinas se tendría, en primer lugar, unos signos externos de entorno urbanístico, como son el carácter más o menos comercial del barrio, el ancho de las calles, la facilidad de estacionamiento para vehículos, etc. En segundo lugar, el tasador tendría que considerar unos signos externos de calidad arquitectónica como son la suntuosidad de la construcción, su modernidad, etc. Por último, habría que considerar unos signos externos de distancias a centros neurálgicos de la ciudad, las estaciones de subterráneos próximas, etc.
Todos los signos externos, cuyo número puede alcanzar una cifra alta, se deben condensar en un índice único. La condensación se realiza asignando a cada signo externo un coeficiente de ponderación. El índice, será entonces la suma de niveles de los signos externos, ponderando cada nivel con el peso respectivo. Los niveles se llaman también puntuaciones. Los pesos o coeficientes de ponderación se determinan por el tasador con arreglo a su experiencia. Se podría objetar que el uso de múltiples signos externos disminuye la fiabilidad de los resultados, ya que los coeficientes de ponderación se fijan por el tasador sin recurrir a una metodología sofisticada para estimarlos. Sin embargo, no existe una técnica evaluatoria alternativa que se libre de este inconveniente y que al mismo tiempo sea capaz de barajar todo el paquete de signos externos que influyen significativamente sobre el precio de mercado.
EJEMPLO
Se explicará mediante un ejemplo, el modo de estructurar los signos externos, asignando a cada uno de ellos un coeficiente de ponderación. Se utilizará el ejemplo de las oficinas, pensando en un edificio aislado (tipo torre) y construido en fecha reciente en un barrio céntrico de cierta ciudad.
En la tabla que se adjunta, los pesos se han introducido explícitamente, es decir, consignando el valor numérico de cada peso para cada signo externo. Por ello esta tabla se llama “Estructura de signos externos con pesos explícitos”.
Así pues, como resultado de las ponderaciones señaladas, el tasador obtiene los siguientes índices:
Ø Para los inmuebles similares de peor calidad LA = 39,65
Ø Para los inmuebles similares de mejor calidad LB = 86,50
Ø Para los inmuebles similares más frecuentes LM = 65,05
Ø Para el inmueble problema L1 = 69,50
TABLA 1: Estructura de Signos Externos con Pesos Explícitos
|
|
|
|
Puntuación |
||
|
Signo Externo |
Peso |
L1 |
A1 |
A2 |
A3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Entorno Urbanístico |
|
|
|
|
|
|
Categoría económico-geográfica del municipio |
0,02 |
100 |
100 |
100 |
100 |
|
Densidad de oficinas en el área |
0,05 |
80 |
10 |
20 |
100 |
|
Ancho de calle |
0,05 |
60 |
20 |
20 |
100 |
|
Tráfico peatonal |
0,05 |
50 |
20 |
50 |
80 |
|
Posibilidad de estacionamiento |
0,04 |
25 |
25 |
60 |
70 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Características del Inmueble |
|
|
|
|
|
|
Fachada |
0,06 |
100 |
30 |
65 |
90 |
|
Vestíbulo |
0,04 |
25 |
10 |
25 |
80 |
|
Ascensor |
0,10 |
100 |
0 |
100 |
100 |
|
Estado de conservación |
0,10 |
80 |
60 |
85 |
100 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Características de la oficina |
|
|
|
|
|
|
Calidad de materiales y terminación |
0,04 |
60 |
40 |
90 |
75 |
|
Baños |
0,01 |
50 |
30 |
70 |
65 |
|
Superficie (Pequeña, mediana, grande) |
0,10 |
20 |
40 |
30 |
70 |
|
Altura de planta en caso que exista ascensor |
0,03 |
100 |
0 |
85 |
80 |
|
Altura de planta en caso que no exista ascensor |
0,03 |
0 |
80 |
0 |
0 |
|
Luminosidad y ventilación |
0,02 |
75 |
50 |
100 |
80 |
|
Calefacción - Aire acondicionado |
0,03 |
100 |
65 |
65 |
85 |
|
Aislamiento térmico y acústico |
0,03 |
70 |
50 |
65 |
90 |
|
Flexibilidad |
0,04 |
50 |
25 |
60 |
75 |
|
Ratio (superficie útil / sup construida) x 100 |
0,10 |
80 |
87 |
81 |
78 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Distancias y comunicaciones |
|
|
|
|
|
|
Distancia a centros neurálgicos |
0,05 |
90 |
30 |
50 |
100 |
|
Distancia media a paradas de ómnibus |
0,02 |
75 |
50 |
75 |
80 |
|
Distancia a boca de subterráneo |
0,02 |
75 |
50 |
50 |
90 |
|
|
|
|
|
|
|
LT = Inmueble a tasar
A1, A2, A3 = Inmuebles Antecedentes
El tasador puede trabajar también con una tabla que se llama “Estructura de signos externos sin pesos implícitos”. En esta variante, el tasador no fija directamente los pesos, sino que estos pesos o coeficientes de ponderación se asignan indirectamente, en proporción al denominado intervalo de puntuación.
TABLA 2: Estructura de Signos Externos sin Pesos Implícitos
|
|
Intervalo |
|
Puntuación |
||
|
Signo Externo |
Puntuación |
LT |
A1 |
A2 |
A3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Entorno Urbanístico |
|
125 |
55 |
105 |
200 |
|
Categoría económico-geográfica del municipio |
0 - 20 |
20 |
20 |
20 |
20 |
|
Densidad de oficinas en el área |
0 - 50 |
40 |
5 |
10 |
50 |
|
Ancho de calle |
0 - 50 |
30 |
10 |
25 |
50 |
|
Tráfico peatonal |
0 - 50 |
25 |
10 |
25 |
45 |
|
Posibilidad de estacionamiento |
0 - 40 |
10 |
10 |
25 |
35 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Características del Inmueble |
|
250 |
85 |
235 |
295 |
|
Fachada |
0 - 60 |
60 |
20 |
40 |
60 |
|
Vestíbulo |
0 - 40 |
10 |
5 |
10 |
35 |
|
Ascensor |
0 - 100 |
100 |
0 |
100 |
100 |
|
Estado de conservación |
0 - 100 |
80 |
60 |
85 |
100 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Características de la oficina |
|
248 |
225 |
258 |
290 |
|
Calidad de materiales y terminación |
0 - 40 |
25 |
15 |
30 |
35 |
|
Baños |
0 - 10 |
5 |
3 |
7 |
7 |
|
Superficie (Pequeña, mediana, grande) |
0 - 100 |
20 |
40 |
30 |
30 |
|
Altura de planta en caso que exista ascensor |
0 - 30 |
30 |
0 |
25 |
25 |
|
Altura de planta en caso que no exista ascensor |
0 - 30 |
0 |
25 |
0 |
0 |
|
Luminosidad y ventilación |
0 - 20 |
15 |
10 |
20 |
15 |
|
Calefacción - Aire acondicionado |
0 - 30 |
30 |
20 |
20 |
30 |
|
Aislamiento térmico y acústico |
0 - 30 |
20 |
15 |
20 |
30 |
|
Flexibilidad |
0 - 40 |
83 |
10 |
25 |
40 |
|
Ratio (superficie útil / sup construida) x 100 |
0 - 100 |
80 |
87 |
81 |
78 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Distancias y comunicaciones |
|
75 |
35 |
50 |
60 |
|
Distancia a centros neurálgicos |
0 - 50 |
45 |
15 |
25 |
50 |
|
Distancia media a paradas de ómnibus |
0 - 20 |
15 |
10 |
15 |
10 |
|
Distancia a boca de subterráneo |
0 - 20 |
15 |
10 |
10 |
0 |
|
|
|
|
|
|
|
LT = Inmueble a tasar
A1, A2, A3 = Inmuebles Antecedentes
TABLA 3: Estructura de Signos Externos sin Pesos Implícitos
|
|
Intervalo |
|
Puntuación |
||
|
Signo Externo |
Puntuación |
LT |
A1 |
A2 |
A3 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Entorno Urbanístico |
|
125 |
55 |
115 |
146 |
|
Categoría económico-geográfica del municipio |
0 - 20 |
20 |
10 |
15 |
20 |
|
Polución Acústica |
0 - 20 |
15 |
5 |
15 |
20 |
|
Posibilidad de Plaza de garaje |
0 - 30 |
20 |
10 |
15 |
20 |
|
Calidad de los Comercios |
0 - 40 |
35 |
10 |
30 |
40 |
|
Anchura de las Calles |
0 - 30 |
15 |
10 |
15 |
20 |
|
Zonas verdes |
0 - 30 |
20 |
10 |
25 |
26 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Características Generales del Inmueble |
|
76 |
45 |
70 |
185 |
|
Fachada |
0 - 30 |
27 |
20 |
25 |
30 |
|
Portal |
0 - 10 |
6 |
5 |
5 |
10 |
|
Ascensor |
0 - 100 |
0 |
0 |
0 |
100 |
|
Estado de conservación |
0 - 50 |
43 |
20 |
40 |
45 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Características de la vivienda |
|
305 |
150 |
290 |
355 |
|
Calidad de materiales y terminación |
0 - 40 |
40 |
20 |
35 |
40 |
|
Baños |
0 - 40 |
40 |
15 |
35 |
40 |
|
Diseño |
0 - 40 |
40 |
20 |
35 |
40 |
|
Superficie * |
0 - 100 |
40 |
20 |
35 |
50 |
|
Altura de planta en caso que exista ascensor |
0 - 40 |
0 |
0 |
0 |
0 |
|
Altura de planta en caso que no exista ascensor |
0 - 40 |
25 |
15 |
25 |
30 |
|
Luminosidad y ventilación |
0 - 60 |
50 |
20 |
45 |
55 |
|
Calefacción - Aire acondicionado, Aislamiento |
|
|
|
|
|
|
térmico y acústico |
0 - 40 |
30 |
10 |
25 |
30 |
|
Terrazas como dotación Lúdica |
0 - 50 |
10 |
0 |
15 |
20 |
|
Ratio (superficie útil / sup construida) x 100 |
|
|
|
|
|
|
(Sútil / Sconstr.) x 100 |
|
30 |
30 |
40 |
50 |
|
|
|
|
|
|
|
|
Distancias y comunicaciones |
|
205 |
95 |
210 |
220 |
|
Distancia a centro urbano |
0 - 200 |
185 |
80 |
180 |
195 |
|
Distancia media a paradas de ómnibus |
0 - 20 |
5 |
5 |
20 |
10 |
|
Distancia a boca de subterráneo |
0 - 20 |
15 |
10 |
10 |
15 |
|
|
|
|
|
|
|
|
|
Totales |
|
345 |
685 |
906 |
|
|
|
|
|
|
|
* Se valora el hecho de que la superficie de la vivienda sea pequeña, mediana o grande, teniendo en cuenta los niveles de demanda - oferta para cada tamaño de inmueble.
LT = Inmueble a tasar
A1, A2, A3 = Inmuebles Antecedentes
Estos índices que se llaman “Valores de la calidad urbanística”, se llevarán al triángulo de calidades urbanísticas como ya se conoce.-
El tasador puede trabajar también con una tabla que se llama “Estructura de signos externos con pesos implícitos”. En esta variante, el tasador no fija directamente los pesos, sino que estos pesos o coeficientes de ponderación se asignan indirectamente, en proporción al denominado intervalo de puntuación.
Considerando un signo externo tal como el “carácter comercial del barrio”, hay que asignar a cada inmueble una puntuación que refleje el nivel del barrio en que se encuentra ubicado. De acuerdo con la experiencia del tasador y con la información externa que dispone, esta información debe estar comprendida en el intervalo (0 –50), es decir entre 0 y 50 puntos. Este es el llamado “intervalo de puntuación”.
Cuanto más amplio es dicho intervalo, mayor es el peso implícito que se concede al signo externo para el inmueble considerado. En una definición más rigurosa, el peso implícito es una variable proporcional a la longitud del correspondiente intervalo de puntuación. Por ejemplo, sean los signos externos “ancho de calles” y “carácter comercial del barrio”. Si se supone que el intervalo de puntuación para el signo “ancho de calles” es (0 – 30) y para el signo “carácter comercial del barrio” es (0 – 50). Por consiguiente las longitudes de los intervalos de puntuaciones son: 50 para el signo “carácter comercial del barrio” y 30 para el signo “ancho de calles”. Esto significa que los pesos implícitos son respectivamente proporcionales a los números 5 y 3.
El procedimiento de pesos implícitos ofrece una ligera ventaja sobre el de pesos explícitos. En efecto, para calcular con pesos implícitos las medias ponderadas en las cuatro columnas LA, LB, LM y L1, sólo es preciso sumar las puntuaciones de cada columna.
En la práctica es preferible conexionar directamente VA con LA (y VB con LB) en el momento de investigar estos datos, en vez de buscarlos con independencia el uno del otro en fuentes estadísticas no relacionadas. La razón principal es que las fuentes que consulta el tasador son frecuentemente incompletas. No puede esperarse que proporcionen siempre el más alto (el más bajo) valor de mercado y, al mismo tiempo, el más alto (el más bajo) índice de calidad con un paralelismo perfecto.-
Por lo tanto, conviene aplicar el método de tal modo que se asegure la correspondencia entre VA y LA (y lo mismo entre VB y LB). En cambio no tiene tanta importancia que VA represente exactamente el mínimo valor de mercado y VB el máximo. Basta con que se aproximen a esos valores más alto y más bajo, sin necesidad de concretar el grado de aproximación.
En resumen, la práctica del método Beta exige:
Ø Delimitar un dominio relativamente homogéneo, como entorno comparativo del inmueble objeto de la tasación.
Ø Considerar, dentro de ese dominio, un tipo de inmuebles de baja calidad (aunque no sean necesariamente los de más baja calidad) calculando su índice L y anotando el correspondiente precio. Análogamente, para un tipo de inmuebles de alta calidad.
Ø Considerar el tipo de inmuebles de calidad más frecuente, tomando los mismos datos (índice y precio).
Ø Aplicar las fórmulas del profesor Romero, como procedimiento preferible por su sencillez al de la distribución Beta, ya que evita el uso de tablas y proporciona resultados equivalentes.
Fuente: “Valuación de Inmuebles” Tº II – Compilador Rodolfo H. Pellice – Fund. Univ. Nac. de San Juan
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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