Extraído y adaptado de Enrique BALLESTERO y José Ángel RODRÍGUEZ y, de Vicente CABALLER.
Para algunos tasadores puede resultar más cómodo utilizar tablas tipificadas que fórmulas matemáticas, aun que éstas sean muy sencillas.
El uso de tablas requiere, en primer lugar, la tipificación de las variables de modo análogo a como se hizo con la distribución Beta.
Para mayor comodidad, se utiliza la variable tipificada multiplicada por cient:
x – a
y = ----------------- · 100
b – a
Las tablas están calculadas para valores de la variable tipificada desde 0 a 99.
El modo de operar es el siguiente:
1) Se tipifica la moda de la variable explicativa LM, que tomará valores de 0 a 99 y nos indicará la columna de la tabla que se debe tomar. Hay por lo tanto 100 columnas (XM).
2) Se tipifica la variable explicativa L1, para la finca objeto de la valoración que también tomará valores de 0 a 99 y nos indicará la columna de la tabla que se debe tomar (X1).
3) La intersección de la columna correspondiente a la columna LM, tipificada y, la fila L1 tipificada, dará en la tabla el valor de la superficie limitada por L1, en un triángulo cuya moda es LM. Se llama “S” a esa superficie.
4) Se tipifica la moda del valor de mercado VM. El valor tipificado indicará una columna en la cual se buscará el valor “S”.
5) La fila donde se encuentra S dará el valor de mercado V1 de la finca objeto de valoración, pero este valor vendrá naturalmente, tipificado.
6) Se deshace la tipificación de V1 con lo cual se obtiene el valor de mercado que se busca.
Si volvemos al ejemplo anterior:
1) La moda de la variable explicativa se tipifica por la expresión:
LM – LA 8.000 – 4.000
LM = --------------- · 100 = --------------------------- · x = 73,3
LB – LA 10.000 – 4.000
Como aproximación se toma LM = 73, es decir que habrá que buscar la columna 73 (tablas II.15 y II.16)
2) La tipificación para la variable explicativa es:
L1 – LA 8.000 – 4.000
L1 = --------------- · 100 = --------------------------- · 100 = 50
LB – LA 10.000 – 4.000
Habrá que buscar en la fila 50
3) Buscando en la fila 50 y columna 73 (tabla II.16, primera fila) se obtiene el valor de S.
S = 34.25
4) La tipificación de la moda para la variable valor de mercado VM, es:
V1 – VA 61.000 – 35.000
VM = --------------- · 100 = --------------------------- · 100 = 57,7
VB – VA 80.000 – 35.000
Así pues, se toma la columna 58 (tabla II.11 y II.12).
5) El valor X = 34,25 se encuentra en la tabla II.11, entre las filas 44 y 45. Por consiguiente, se toma como valor de mercado tipificado V1 = 44,5
6) Deshaciendo la tipificación se obtiene el valor de mercado de la finca.
(VB – VA)
V1 = VA + V’1 ------------------------- = 35.000 + 19.025 = 54.025 $/ha
100
Obsérvese el grado de aproximación con el método de la distribución Beta.
Nota del autor de este blog: las tablas que se citan en este artículo se encuentran reproducidas en la obra bibliográfica que se cita como fuente. Dada su extensión, ha sido imposible reproducir las mismas. Mis disculpas.
Fuente: “Valuación de Inmuebles” Tº II – Compilador Rodolfo H. Pellice – Fund. Univ. Nac. de San Juan
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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