Esta toma se refiere al efecto que ejerce sobre el valor de un árbol la utilidad, tanto física como ornamental, que presta al entorno en que se encuentra plantado.-
El valor funcional de un ejemplar está dado por distintas causas que deberán ser evaluadas con equilibrio y sentido común por parte del profesional que se de-empeña como tasador, para llegar así a justipreciar cada árbol.-
Los diferentes factores que determinan el Valor Funcional dependen principalmente del diseño empleado para el espacio verde en cuestión. Es así como la acertada ubicación de los individuos, respetando las visuales y los conos de som-bra, eligiendo en forma correcta las especies respecto a su desarrollo, ramificación, fructificación, color, densidad y textura de follaje, influirán en forma positiva sobre el valor de cada árbol.-
A los efectos de ponderar el Valor Funcional se analizan y cuantifican median-te el uso de coeficientes, los siguientes aspectos:
3.3.1.- Ubicación de los árboles respecto a paredes o construcciones
Nuestro Código Civil menciona que la distancia mínima a paredes me-dianeras de los árboles plantados ha de ser de 6 metros.-
Asimismo, en los casos de reclamos judiciales suele tenerse en cuenta el borde de la copa como distancia hasta la que llegan las raíces, para el caso que los mismos puedan dañar construcciones. Por ejemplo, si un árbol joven se encuentra creciendo muy cerca de una pared, al alcanzar mayor tamaño sus raíces pueden provocar daños sobre la construcción, como asimismo tendrá dificultades para que la copa alcance su forma típica. Estas causas determinarán, muy probablemente una futura remoción del ejemplar. El valor de ese árbol se verá drásticamente reducido dado que, por efecto de su incorrecta ubicación tendrá una menor vida útil en ese lugar, e incluso representará un gasto al tener que removerlo.
Otro elemento que hace a la funcionalidad del árbol es la sombra que éste proyecta sobre las viviendas y demás construcciones; hecho que toma mayor trascendencia para los ejemplares ubicados con rumbo norte, que es el sector de mayor incidencia de los rayos solares. Además, tiene importancia la visual que permiten los árboles desde las ventanas de las viviendas hacia el parque o jardín.-
Es conveniente entonces que el tasador determine si la ubicación del árbol, su porte, como así también las características de su follaje (caedizo, semi-persistente o persistente) brindan una adecuada sombra durante los meses estivales y permite el paso de la luz solar en invierno.-
3.3.2.- Ubicación respecto a otras plantas
También en este punto se evalúa la bondad del diseño del espacio ver-de.-
Un árbol que crece aislado, rodeado de un buen césped, tendrá mayo-res posibilidades de realizar su valor ornamental.-
El caso opuesto lo constituye al árbol dominado, que es el que ha sido plantado junto a otros ejemplares ya desarrollados que le impiden alcanzar su tamaño óptimo y forma típica.-
Asimismo, árboles que ocultan incorrectamente otras plantas de buen aspecto o que destruyen visuales importantes, ven reducido su valor debido al factor ubicación.-
Es el caso de mezcla de especies inadecuadas, se estima aconsejable reducir el valor de aquellas que, a criterio del profesional tasador, sea conveniente quitar y/o reemplazar por otras que cumplan un efecto estético adecuado.-
Los coeficientes aconsejables para el factor Valor Funcional se discri-minan de la siguiente forma:
Valor Funcional adecuado 1
Valor Funcional inadecuado 0,5 - 0,9
3.4.- Zonificación
Un factor importante que hace al valor de la planta es el destino dado a la tierra en la región de influencia del sitio que ocupa el árbol a tasar.-
En una zona con fines netamente residenciales urbanos, donde el valor unitario de la tierra será elevado, los árboles serán más escasos que en un área rural, por lo cual tendrán mayor deseabilidad. Por lo tanto su valor será superior.-
En general los árboles incrementan su valor cuando son escasos en la zona.-
Esta variable se puede ponderar teniendo en cuenta la zonificación municipal asignada a la parcela que ocupa el ejemplar en cuestión.-
Si el predio se califica como rural, no se incrementará el valor; pero si se trata de un lote urbano, se incrementará el valor en un 50%. En caso de áreas subur-banas se adoptará un incremento del 25%.-
En consecuencia, las categorías y coeficientes correctivos propuestos para el ítem zonificación son:
Zonificación Coeficiente
Rural 1,0
Suburbana 1,25
Urbana 1,50
3.5.- Conformación
Se tiene en cuenta a este respecto los casos de alteración de la forma o silue-ta típica del árbol que afectan en forma negativa su valor ornamental.-
Esa alteración puede deberse a podas inadecuadas, crecimiento defectuoso por influencia de otras plantas o construcciones, vientos que alteran la forma de la copa, entre otras causas.-
Asimismo, plantas que crecen con su tronco desviado de la vertical, en gene-ral desmerecen su apariencia.-
A los efectos de la valuación se considera como normal aquel árbol que res-ponde a la forma típica de la especie. En tal caso el coeficiente por conformación empleado para el método propuesto será igual a 1,00. En los casos de conforma-ción alterada negativamente, la depreciación del ejemplar se efectuará según la intensidad de dicha alteración. Para este caso los coeficientes sugeridos oscilan entre 0,30 y 0,80.-
Como ejemplo de la alteración de la silueta típica podemos citar a aquellos árboles vestidos a los que se les cortan las ramas de la base, plantas descopadas (muy común en eucaliptos), coníferas con su ápice cortado, etc.-
Como caso especial deben considerarse las podas que se realizan con el objeto de obtener alguna forma determinada, por ejemplo el arte topiario. En este caso, la pérdida de forma típica de la planta no significa una disminución de su valor sino, por el contrario, un incremento del mismo. En estos casos el coeficiente res-pectivo puede tener valores de hasta 1,20.-
3.6.- Estado Sanitario
Es este un tema que puede influir en forma decisiva sobre el valor de un árbol, dado que los daños producidos por plagas o enfermedades no sólo reducen el valor decorativo de una planta, sino que también pueden causar incluso la muerte del ejemplar.-
Además, una planta enferma ocasionará un costo adicional para su curación y, en el caso de su muerte, no sólo su valor comercial u ornamental será nulo, sino que demandará un gasto extra para su remoción.-
Es importante individualizar la enfermedad y/o plaga en base a los síntomas presentes, como así también, determinar la intensidad del ataque a fin de evaluar el estado sanitario del individuo.-
Cabe mencionar en este punto, los síntomas de decrepitud que nos dan una idea acerca de las expectativas de vida de la planta. Estos síntomas son: podre-dumbre y ahuecamiento del tronco, exudados en el tronco, aspecto poco vigoroso, ramas secas, pérdida de follaje, presencia de cuerpos fructíferos de hongos sobe la corteza, etc.-
Los coeficientes orientativos para el rubro sanitario son:
Estado Sanitario Coeficiente
Bueno 1,00
Regular 0,5 - 0,7
Malo 0,0 - 0,4
Continúa.
Conceptos obtenidos del libro “Valuación de Inmuebles”, Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice – Universidad Nacional de San Juan – 2004.
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Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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