HOY, TASAR POR EL VALOR DE REPOSICIÓN
17.09.2012 16:51
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Valores de reposición por barrio
El valor de reposición resulta una herramienta adecuada, no sólo para medir el nivel de precios de departamentos en construcción o a estrenar, sino también como para utilizar como acercamiento al valor de mercado de inmuebles usados en situaciones como la que en estos momentos atraviesa el mercado inmobiliario en Argentina. Valores de reposición promedio para Capital Federal barrio por barrio.
Dentro del contexto de política cambiaria y económica actual, el mercado inmobiliario intenta reacomodarse a la nueva situación de restricción de dólares y a una cotización marginal que pesa sobremanera en la decisión de los compradores. Luego de casi cuarenta años de manejarse casi exclusivamente en dólares y dentro de un escenario inflacionario resulta complicado asimilar pagos en pesos, si no es en operaciones encadenadas o sólo si se tiene muy claro el objetivo hacia donde dirigir el dinero obtenido en forma posterior a la venta del inmueble. Prima en el ánimo del tenedor particular de inmuebles la falta de incentivos alternativos confiables que lo hagan abandonar su posición en activos inmobiliarios sin encontrar un destino cierto a los pesos. A su vez la inaccesibilidad a la compra de dólares en el mercado formal, robustece el principio económico de escasez frente al peso y a otros bienes, entre ellos los inmuebles valorizando a este activo externo con relación a ellos.
La política cambiaria continúa afianzándose sin indicios de flexibilización, por lo cual deberán ser los participantes del mercado inmobiliario los que deberán afrontar las nuevas reglas de juego si desean intervenir en serio de este nuevo mercado inaugurado hace 10 meses atrás. La pesificación de parte o de todo el monto de la operación es, junto al respeto de lo acordado hasta llegar a una escrituración lo más veloz posible, los instrumentos, entre otros, sobre los que puede influir y trabajar la cadena de comercialización de inmuebles para obtener una mayor fluidez de operaciones. No es fácil; el nivel de incertidumbre es elevado, por ello la confiabilidad, el respeto de lo pactado y el sentido común son virtudes de las cuales deberán imbuirse comprador y vendedor, siendo responsabilidad del comercializador generarlas, afianzarlas y llevarlas a buen puerto.
Las aletargadas cotizaciones de fines del año pasado y de principios del presente que se pretenden conservar actualmente no contienen dentro del análisis de su tasación original las nuevas reglas y niveles concretos de ¨precio¨ de cierre actuales. Dentro de una situación aún poco transparente de referentes sustitutos de valores en pesos que permitan aplicar la metodología comparativa de tasación en inmuebles usados, el valor de reposición en pesos y los valores de emprendimientos en construcción pesificados resultan un auxilio objetivo como acercamiento al valor de mercado de los inmuebles usados.
Un departamento que se ofrece a la venta en construcción mediante un aporte inicial y pagos futuros ajustados, resulta si bien no el sustituto ideal, un dato concreto sobre el cual confrontar el nivel de precio admisible para un departamento usado. Se parte así de datos de mercado que deberán ajustarse en función de calidad, estado de mantenimiento y el resto de las variables de ubicación, iluminación, funcionalidad, servicios complementarios, etc. Por otra parte para efectuar un análisis más profundo debería ajustarse financieramente el total de la erogación actual al contado y los ingresos que podría generar de inmediato por alquiler la propiedad usada frente al pago diferido actualizado del saldo a abonar durante la obra por el departamento en construcción. Por otro lado se debería descontar del valor referencial a estrenar los gastos de remodelación, refacción, pintura o puesta a punto que en general en mayor o menor medida siempre demanda la compra de un inmueble usado. En términos generales y en calidades estándar, para el caso de un departamento usado en muy buen estado el valor no debería diferir sustancialmente de un referente en construcción que se entregará después de 18, 24 o más meses con cuotas ajustables, siempre y cuando el resto de los atributos sea equiparable.
Otro de los ejercicios a los que vale la pena exponer el valor probable en pesos de un departamento usado es recurriendo al costo de reposición del mismo efectuando depreciaciones en función del monto a invertir por las refacciones necesarias para obtener de este inmueble usado una calidad y estado similar a la que se obtendría de construirlo. El valor de reposición a considerar estará integrado por la incidencia del terreno, el costo de construcción, los honorarios, impuestos y el beneficio/honorario del desarrollador.
Si bien desde el punto de vista de la tasación de mercado lo más aconsejable es recurrir siempre al método de tasación por comparación de referentes directos de ventas concretadas, ante situaciones de turbulencias o poca transparencia de los mercados la aplicación de la metodología del costo de reposición como acercamiento a valores de mercado es una práctica válida no sólo desde el sentido común sino incluso recomendada por la Normas Internacionales de Valuación (IVSC).
La política cambiaria continúa afianzándose sin indicios de flexibilización, por lo cual deberán ser los participantes del mercado inmobiliario los que deberán afrontar las nuevas reglas de juego si desean intervenir en serio de este nuevo mercado inaugurado hace 10 meses atrás. La pesificación de parte o de todo el monto de la operación es, junto al respeto de lo acordado hasta llegar a una escrituración lo más veloz posible, los instrumentos, entre otros, sobre los que puede influir y trabajar la cadena de comercialización de inmuebles para obtener una mayor fluidez de operaciones. No es fácil; el nivel de incertidumbre es elevado, por ello la confiabilidad, el respeto de lo pactado y el sentido común son virtudes de las cuales deberán imbuirse comprador y vendedor, siendo responsabilidad del comercializador generarlas, afianzarlas y llevarlas a buen puerto.
Las aletargadas cotizaciones de fines del año pasado y de principios del presente que se pretenden conservar actualmente no contienen dentro del análisis de su tasación original las nuevas reglas y niveles concretos de ¨precio¨ de cierre actuales. Dentro de una situación aún poco transparente de referentes sustitutos de valores en pesos que permitan aplicar la metodología comparativa de tasación en inmuebles usados, el valor de reposición en pesos y los valores de emprendimientos en construcción pesificados resultan un auxilio objetivo como acercamiento al valor de mercado de los inmuebles usados.
Un departamento que se ofrece a la venta en construcción mediante un aporte inicial y pagos futuros ajustados, resulta si bien no el sustituto ideal, un dato concreto sobre el cual confrontar el nivel de precio admisible para un departamento usado. Se parte así de datos de mercado que deberán ajustarse en función de calidad, estado de mantenimiento y el resto de las variables de ubicación, iluminación, funcionalidad, servicios complementarios, etc. Por otra parte para efectuar un análisis más profundo debería ajustarse financieramente el total de la erogación actual al contado y los ingresos que podría generar de inmediato por alquiler la propiedad usada frente al pago diferido actualizado del saldo a abonar durante la obra por el departamento en construcción. Por otro lado se debería descontar del valor referencial a estrenar los gastos de remodelación, refacción, pintura o puesta a punto que en general en mayor o menor medida siempre demanda la compra de un inmueble usado. En términos generales y en calidades estándar, para el caso de un departamento usado en muy buen estado el valor no debería diferir sustancialmente de un referente en construcción que se entregará después de 18, 24 o más meses con cuotas ajustables, siempre y cuando el resto de los atributos sea equiparable.
Otro de los ejercicios a los que vale la pena exponer el valor probable en pesos de un departamento usado es recurriendo al costo de reposición del mismo efectuando depreciaciones en función del monto a invertir por las refacciones necesarias para obtener de este inmueble usado una calidad y estado similar a la que se obtendría de construirlo. El valor de reposición a considerar estará integrado por la incidencia del terreno, el costo de construcción, los honorarios, impuestos y el beneficio/honorario del desarrollador.
Si bien desde el punto de vista de la tasación de mercado lo más aconsejable es recurrir siempre al método de tasación por comparación de referentes directos de ventas concretadas, ante situaciones de turbulencias o poca transparencia de los mercados la aplicación de la metodología del costo de reposición como acercamiento a valores de mercado es una práctica válida no sólo desde el sentido común sino incluso recomendada por la Normas Internacionales de Valuación (IVSC).
© ReporteInmobiliario.com, 2003-2012, lunes 17 de septiembre de 2012