CONCEPTO Y EJEMPLO
Otro elemento que debemos tener en cuenta al momento de fijar el valor técnico de una oficina o una unidad habitacional familiar ubicada en una torre; o en su defecto, cuando se pretende adquirir el espacio aéreo de una parcela, es la fijación del Valor de Incidencia del terreno. Qué quiero decir con esto?. Sabemos que en zonas donde el código de edificación de un municipio admite la construcción de obras civiles de viviendas multifamiliares u oficinas, el valor de la finca no se limita sólo al valor que da la cota o nivel del suelo. Veamos, si tenemos un lote ubicado en una zona céntrica de una ciudad, o donde el C.U. admite una densidad habitacional importante, y el FOT o FOS permiten construir 5 a 10 veces más de la superficie de dicha finca, hay que prorratear el valor de la tierra por cada planta o metro cuadrado factible de construir.-
Partamos de la base que una unidad de departamentos ubicada en una planta 10ª tiene un valor de obra civil, pero también un valor de tierra; ya que aquél que la construyó y vendió, prorrateó el valor de la finca por cada unidad que construyó. Si se dice que un departamento se vende a razón de U$D 2.500/m², hay un porcentaje de dicho valor que equivale al metro cuadrado de tierra del lote.-
Ahora bien, cómo lo determino?.
Si tengo un lote cuyo valor homogeneizado es de $ 600/m² en este caso el Valor de Incidencia del terreno será de $ 75/m².- ($ 600/m² ÷ 8m²). O sea que el terreno incide en $ 75 por m² construible.-
Eso nos indica, que si el valor de una unidad habitacional o comercial de una obra civil que se venda sobre tal parcela, dentro del valor de venta del metro cuadrado debe considerarse que $ 75 corresponden al valor de la tierra por cada metro cuadrado construido.-
También le servirá tener éste elemento de cálculo, cuando se pretenda adquirir el espacio aéreo de una finca que ya tiene una obra existente.-
Para tal caso, debemos obtener el valor de la incidencia y descontamos la pérdida que nos produce la obra ya existente.-
Si ese terreno ya tiene 1 m² construido, el Valor del Aire será de $ 525 ($ 600 - 75).-
Pero si construir los 7 m² restantes me implica una pérdida de $ XXXX por que no puedo usar el m² construido, el Valor del aire será de $ 525 - $ XXX.-
Veamos un ejemplo: tengo un lote de 350 m², en el que existe una obra civil de 110 m² y se pretende adquirir el espacio aéreo del lote para ejecutar otra obra civil y hacer uso del total de los metros cuadrados que admite el C.E. (para este ejemplo tomaremos 1.800 m²). Manteniéndonos en el ejemplo anterior en el cual podíamos ejecutar una obra civil de 8 plantas, la ecuación será:
Valor de Incidencia/m² x los m² a construir - gastos por perjuicios de obra
[($ 75 x 1.800 m²) - (110 m² x $ 75/m²)] [135.000 - 8.250] = $ 126.750
Cómo queda esto?. Pues el valor del lote, libre de mejoras es de $ 210.000 ($ 600 x 350 m²), y el valor de su espacio aéreo es de $ 126.750.-
El presente, es el capítulo XI de mi libro digitalizado Tasación de Parcelas Urbanas libres de mejoras, el que fuera corregido por el Ing. Agrim. Rodolfo H. Pellice.-
Si es tu interés seguir aprendiendo o conocer más sobre el tema Tasaciones-Valuaciones-Avalúos, te invito a que busques en los links de mis blogs, que encontrarás bajo mi firma. Si alguna duda o consultas quisieras hacerme, podrás escribirme a mis correos personales que encontrarás al pie.-
Mart. Púb. Miguel Ángel ANTOÑANA – “TasA” Tasaciones ANTOÑANA
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